Недвижимость Таиланда: цены в Бангкоке, доходность на Пхукете и цифры 2026 года
Бангкок: 4833 USD/м², валовая доходность 6,22%, но за год цена в долларах упала на 3,7%. Собственный срез Glopra от 23.07.2026 и цифры по Пхукету.
В одной стране уживаются два рынка, и средняя цифра по Таиланду скрывает больше, чем показывает. Бангкок продаёт дорогие метры покупателям, у которых арендный доход держится, а вот долларовая переоценка за последний год ушла в минус. Пхукет продаёт метры дешевле, но основные деньги там приносят не арендаторы с годовым договором, а отдыхающие. Цифры ниже взяты из собственного среза рынка Glopra от 2026-07-23, методика v3.
Сколько стоит квадратный метр в Бангкоке?
Средняя цена по столице в срезе Glopra — 4833 USD/м². Среди пятнадцати рынков этого сравнения это второй результат по дороговизне: впереди только ОАЭ с 5760 USD/м², а Индонезия с 2144 USD/м² осталась далеко позади. Пхукет дешевле — 3713 USD/м².
Разрыв между двумя тайскими адресами составляет около четверти. Он выглядит скромным, пока не посмотреть, что каждый из них зарабатывает: более дешёвый вход здесь не означает автоматически более высокую отдачу.
Почему в батах цена выросла, а в долларах упала?
За двенадцать месяцев тайские цены прибавили +1,26% в местной валюте и потеряли −3,7% в долларах. Дело не в самих зданиях, а в бате. Если вы считаете в долларах или евро, валютную строку стоит вести отдельной позицией, а не растворять её в истории про недвижимость.
Длинные ряды выглядят лучше: тот же срез показывает +11,0% за пять лет и +41,2% за десять, и то и другое в долларах. История цен Global Property Guide по Таиланду рисует ту же траекторию — долгие боковые участки и короткие рывки.
Что выгоднее: аренда в Бангкоке или посуточная сдача на Пхукете?
Валовая доходность Бангкока в срезе — 6,22%. Это выше 4,94% в ОАЭ и ниже 8,30% в Индонезии, при 7,42% в Грузии для ориентира. Ряд арендной доходности Global Property Guide по Таиланду укладывается в тот же диапазон.
На Пхукете длительная аренда слабее — 5,05%. Посуточная сдача меняет картину целиком: 10,4% валовой доходности при загрузке 64% и средней цене за ночь 83 доллара. Данные Airbtics по выручке на Пхукете дают тот же порядок величин. Чего в этих 10,4% нет, так это вычета за работу. Загрузка 64% складывается из ценообразования, уборки, работы с отзывами и сезонного планирования на протяжении года, у которого месяцы муссона пустеют.
Насколько дорог Бангкок для самих тайцев?
Отношение цены к доходу равно 24,0 — второй показатель в наборе после 25,5 у Индонезии. На местный медианный доход в Бангкоке покупается очень немного площади, и рейтинг Numbeo по инвестициям в недвижимость по странам ставит Таиланд в схожий ряд.
Пузырьковый индекс Glopra для страны — 62 из 100, это полоса «повышенный», а не критическая, при высокой достоверности данных. Повышенный здесь означает, что разрыв с покупательной способностью ограничивает скорость, с которой внутренний спрос способен толкать цены вверх. Отчасти поэтому движение в местной валюте составило всего +1,26%.
Сколько стоит сделка и какие налоги платит арендодатель?
Совокупные затраты на сделку — 7,5% от цены покупки. На квартире по средней столичной цене это заметная сумма, и она фактически задаёт срок владения, при котором продажа в долларах имеет смысл после прошедшего года.
Налог на арендный доход выходит примерно в 3,37% эффективной ставки при прогрессивной шкале от 0,86% до 15%. По общему правилу тайского права иностранцы могут совокупно владеть не более чем 49% продаваемой площади здания кондоминиума, поэтому в востребованных домах доступные иностранцам квартиры заканчиваются раньше самого дома.
Источники
Global Property Guide, история цен по Таиланду: https://www.globalpropertyguide.com/asia/thailand/price-history
Global Property Guide, арендная доходность в Таиланде: https://www.globalpropertyguide.com/asia/thailand/rental-yields
Airbtics, выручка от посуточной сдачи на Пхукете: https://airbtics.com/annual-airbnb-revenue-in-phuket-thailand/
Numbeo, рейтинг инвестиций в недвижимость по странам: https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_by_country.jsp
Glopra Market Data v3, срез от 2026-07-23