Цена квадратного метра новых квартир в Токио упала на 9,1% в августе при сокращении предложения на 12,4%
В августе застройщики вывели на рынок Токио 1 140 новых квартир — на 12,4% меньше, чем годом ранее, а цена квадратного метра снизилась на 9,1%.
В августе 2026 года застройщики вывели на рынок Токийской агломерации 1 140 новых квартир — на 161 меньше, чем 1 301 годом ранее, то есть на 12,4%. Средняя цена квадратного метра составила 1 444 000 иен, что на 144 000 иен, или 9,1%, ниже прошлогоднего уровня, а средняя цена квартиры снизилась на 5,4%, до 97,7 млн иен. Обследование опубликовал Real Estate Economic Institute 17 сентября 2026 года.
Половина региона продавалась хорошо, половина — нет
Доля контрактов первого месяца, то есть доля только что выставленных квартир, законтрактованных в течение месяца, составила по региону 61,1% — на 4,0 пункта ниже, чем годом ранее. Эта единственная цифра скрывает разрыв, широкий даже по токийским меркам. На 23 района Токио пришлось 478 квартир, 41,9% всего объёма, и 72,4% из них были проданы. В остальной части префектуры Токио вышло 173 квартиры, и продано было 15,0% — разрыв в 57,4 пункта внутри одной префектуры.
Внешние префектуры не пошли вслед за собственной окраиной столицы. Тиба вывела 247 квартир и законтрактовала 70,0%; Канагава — 140 квартир при 69,3%; Сайтама — 102 квартиры при 53,9%. Самый слабый угол месяца оказался не самым дальним.
Среднюю цену пишет горстка адресов
На шесть центральных районов Токио пришлось 217 квартир, 19,0% всего регионального предложения, по средней цене 181,13 млн иен и 2 774 000 иен за квадратный метр. Все 23 района в среднем дали 2 122 000 иен за квадратный метр, остальная часть префектуры Токио — 961 000 иен, а Тиба — 948 000 иен. Региональное среднее в 1 444 000 иен лежит между этими крайностями, не описывая ни одной из них.
Здания в двадцать этажей и выше составили 12 проектов и 244 квартиры с долей контрактов 82,0% — сильнейший сегмент месяца. Всего 909 квартир, 79,7% предложения, были зарегистрированы под ипотеку Flat 35, а непроданный остаток на конец августа составил 6 610 квартир. На сентябрь институт ожидает около 1 500 квартир.
Кансай двинулся в другую сторону
Регион Кинки вывел 517 квартир — на 44,2% меньше, чем 927 годом ранее. Институт отмечает, что это самый низкий августовский показатель с 1993 года, когда было выведено 502 квартиры. Цены там, однако, выросли: средняя цена квартиры прибавила 9,2%, до 59,47 млн иен, а цена квадратного метра выросла на 7,9%, до 972 000 иен. Доля контрактов составила 67,3%, на 3,5 пункта ниже, непроданный остаток — 3 141 квартира. Два крупнейших рынка Японии в один и тот же месяц разошлись по ценам в противоположные стороны при сжавшемся в обоих случаях предложении.
На что всё это опирается
По рыночным данным Glopra, вторичные квартиры в 23 районах Токио стоят 11 800,30 доллара за квадратный метр при арендной ставке предложения 33,48 доллара за квадратный метр в месяц. Это валовая доходность аренды 3,40% и 3,18% после эффективного налога на арендный доход в 6,72%. За двенадцать месяцев эти цены выросли на 9,3% в иенах, но лишь на 3,7% в долларах, потому что иена за тот же период потеряла 5,1%; за десять лет разрыв ещё шире — 73,2% в иенах против 25,9% в долларах. Транзакционные издержки достигают 10,9%, а показатель риска пузыря 72 попадает в повышенный диапазон.
Общенациональная строка устроена иначе. Она несёт цену 3 307,20 доллара за квадратный метр для вторичных квартир, выведенную из обследования заёмщиков Flat 35, которое проводит Японское агентство жилищного финансирования (Japan Housing Finance Agency), и не несёт арендной доходности вовсе — потому что ни один японский издатель не публикует общенациональную жилую арендную ставку, которую можно было бы соединить с общенациональной ценой из того же источника и за тот же период. Этот пробел зафиксирован, а не заполнен.
Sources: Real Estate Economic Institute, Tokyo metropolitan new condominium market, August 2026, published 17 September 2026 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/687/za4cO8m1.pdf; Real Estate Economic Institute, Kinki new condominium market, August 2026, published 17 September 2026 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/686/za4cO8m2.pdf