Вторичное жильё Токио дешевеет: продажи падают четвёртый месяц подряд
REINS насчитала в июле 3 638 сделок со вторичными квартирами в Большом Токио — минус 8,6 % за год, цена за квадратный метр минус 1,5 %, в экспозиции 47 151 объект.
Число сделок со вторичными квартирами в Большом Токио сократилось в июле 2026 года до 3 638 — на 8,6 % меньше, чем годом ранее, и четвёртое месячное снижение подряд, следует из данных сети REINS, опубликованных 10 августа. Цены наконец пошли вслед за объёмами: средняя цена договора снизилась на 0,7 %, до 52,67 млн иен, а цена квадратного метра — на 1,5 %, примерно до 841 700 иен. В экспозиции находилось 47 151 объявление, при 16 474 новых, выставленных за месяц.
REINS — уполномоченная информационная сеть по недвижимости, работающая под эгидой министерства транспорта Японии; её месячный ряд охватывает Токио, Канагаву, Сайтаму и Тибу, то есть столичный регион из четырёх префектур.
Отдельные дома пошли в другую сторону
По вторичным индивидуальным домам зафиксировано 1 738 сделок — куда более мягкое снижение на 1,9 %, а средняя цена выросла на 0,6 %, до 39,33 млн иен: седьмой месячный рост подряд. Расхождение реально, но выборка по домам меньше и сильнее зависит от того, какие именно объекты попали в сделки конкретного месяца, поэтому 0,6 % за один месяц сами по себе не тренд. Четыре месяца падения объёмов по квартирам — сигнал более надёжный.
Следующая цифра, за которой стоит следить, — запас предложения. При 47 151 объявлении и 3 638 сделках в месяц Большой Токио несёт почти тринадцать месяцев непроданного предложения квартир при нынешнем темпе поглощения. Если это соотношение сохранится до осени, оно начнёт давить на цены предложения.
Новостройки и вторичка рассказывают противоположные истории
Здесь нужна аккуратность, в том числе с нашими собственными цифрами. Токийский ряд Glopra показывает рост цен на 9,3 % в иенах за последние двенадцать месяцев при средней по городу цене 11 134 доллара за квадратный метр и валовой арендной доходности 3,59 %. REINS же сообщает о снижении цены квадратного метра на вторичном рынке на 1,5 % за один месяц в годовом сопоставлении.
Верно и то и другое. Речь о разных сегментах и разных временных окнах. Рынок новостроек ставил рекорды — цены на новые квартиры в токийской агломерации в первом полугодии 2026 года достигли исторического максимума, — тогда как вторичный рынок слабеет с весны, а наш двенадцатимесячный показатель охватывает период, в котором доминировал всплеск в новостройках. К тому же наш средний городской уровень цен построен на более широкой и сильнее смещённой в сторону премиального сегмента базе, чем выборка вторичного рынка REINS по четырём префектурам, поэтому два уровня цен несопоставимы напрямую и их не следует ставить рядом, будто они сопоставимы.
Основную работу делает валюта
Для иностранного покупателя цифра в иенах — это не доходность. Рост токийских цен на 9,3 % в иенах за те же двенадцать месяцев превращается в минус 2,2 % в долларах, а общенациональный японский плюс 8,0 % в иенах — в минус 3,3 %. Инвестор, у которого базовая валюта доллар, потерял на растущем рынке. Наша эффективная ставка налога на аренду для нерезидентов по Японии составляет 6,72 % — одна из самых низких в развитой Азии, и она оставляет от токийской валовой доходности 3,59 % примерно 3,3 % чистыми. Наш индекс пузыря для Токио равен 72, это повышенная зона.
Sources: REINS / East Japan Real Estate Information Network, Monthly Market Watch July 2026 (10 Aug 2026) https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202607_summary.pdf; REINS release index https://www.reins.or.jp/new/