Налоги на недвижимость и расходы на покупку в Турции (2026)
Турция по данным Glopra на 2026 год: 8,7% расходов при покупке, 7,32% валовой доходности, 18,39% реальной налоговой нагрузки и порог в 1 500 000 лир.
Русскоязычные источники почти единодушно пишут, что нерезидент в Турции лишён льгот по аренде. Это неверно, и цена ошибки измерима. Срез Glopra от 23 июля 2026 года, подготовленный по методологии v3, даёт остальные ориентиры: средняя городская цена в Стамбуле 1 755 USD за квадратный метр, полные расходы на покупку 8,7% от цены, валовая доходность аренды 7,32%.
Что на самом деле сказано в руководстве для нерезидентов
Статус «dar mükellef», то есть налогоплательщика с ограниченной обязанностью, определяет только состав облагаемого дохода: в Турции облагается турецкий доход, чаще всего арендная плата. Доступ к льготам он не закрывает.
Первая льгота — освобождение по статье 21 закона о подоходном налоге, известное как istisna, для жилой аренды; на 2026 год оно составляет 58 000 лир. Вторая — götürü gider по статье 74/3: фиксированный вычет 15% от валовой аренды, который заявляют вместо подтверждённых расходов и который не требует ни одного чека. Руководство налоговой администрации Турции для нерезидентов подтверждает право на обе.
Как две льготы складываются в 18,39%
В модельном расчёте Glopra их совместное применение даёт эффективную нагрузку на арендный доход 18,39%. Разброс — от 13,96% до 22,82%, и объясняется он не только величиной дохода. Нижняя граница диапазона относится к владельцу одной квартиры со скромной ставкой, верхняя — к тому, кто уже вышел за пределы освобождения. Между этими двумя положениями лежит почти девять процентных пунктов, и переход между ними происходит не постепенно.
Черта в 1 500 000 лир важнее самой ставки
Пункт 2 статьи 21 не предполагает плавного перехода. Как только валовая годовая арендная плата за жильё превышает 1 500 000 лир, освобождение не уменьшается пропорционально и не сокращается по частям — оно исчезает целиком. В долларовом выражении черта проходит примерно на 2 650 USD аренды в месяц.
Существенно то, как ведётся счёт: проверяется совокупная жилая аренда, а не каждая квартира отдельно. Владелец, добавивший вторую или третью единицу, теряет освобождение сразу по всему портфелю. Один новый договор аренды способен поднять эффективную ставку по объектам, которые сдавались годами. Годовую декларацию, yıllık beyanname, подают намного позже принятых решений, поэтому расчёт имеет смысл делать до начала налогового года.
Частный арендатор: удержания нет, декларация окончательна
Если жильё снимает физическое лицо, налог у источника не удерживается — деньги приходят полностью. Годовая декларация закрывает обязательство, и продолжения не следует. Удержание появляется только тогда, когда арендатор является юридическим лицом. Действующие правила публикует gib.gov.tr и пересматривает их достаточно часто, чтобы прошлогодние цифры проверяли заново.
Из чего складываются 8,7% при покупке
Основная доля приходится на налог за переоформление тапу, далее следуют комиссия агентства, присяжный перевод, нотариальные действия и обязательное страхование от землетрясений. При средней городской цене 1 755 USD за квадратный метр те же 8,7% в абсолютных величинах заметно ниже, чем в большинстве европейских столиц. При покупке новостройки напрямую у застройщика с оплатой валютой, ввезённой в страну, итог обычно ниже среднего: возможно освобождение от НДС, связанное с трёхлетним сроком владения, а комиссию в таких сделках, как правило, не платят.
Доступность и валютная сторона роста
Соотношение цены и дохода в Турции равно 6,58 — самое низкое во всей группе сравнения Glopra, то есть самое благоприятное. Для иностранного покупателя это прежде всего сведение о структуре спроса: пока турецкие семьи остаются на рынке, выход из инвестиции не зависит целиком от следующей волны зарубежных денег.
В долларах Glopra фиксирует +114,6% за пять лет, +56,1% за десять и +6,6% за последние двенадцать месяцев. Десятилетний результат слабее пятилетнего, и это точно датирует рост: он пришёлся на недавние годы, а более ранний период в долларах был почти горизонтальным. Риск пузыря оценён как повышенный, 60 баллов, при высокой достоверности данных. За обеими цифрами стоит курс лиры.
Налоговые правила меняются, эта статья носит общий характер и не является налоговой консультацией — проверьте свою ситуацию у турецкого специалиста.
Источники
gib.gov.tr
Gelir İdaresi Başkanlığı
Glopra