Жильё в Турции подорожало на 25 % за год, но в реальном выражении потеряло 5,1 %
Центробанк Турции оценил июльский годовой рост цен на жильё в 25 %, что на 5,1 % ниже инфляции. Стамбул прибавил 27,7 %, аренда для новых жильцов — 28,4 %.
Центральный банк Турецкой Республики определил свой индекс цен на жилую недвижимость за июль 2026 года на уровне 234,8 пункта при базе 2023 года, равной 100. В номинальном выражении это рост на 1,5 % за месяц и на 25,0 % за двенадцать месяцев. С поправкой на инфляцию тот же индекс оказался на 5,1 % ниже прошлогоднего. Для тех, кто держит турецкую недвижимость в лирах, именно второе число описывает, что на самом деле произошло с их капиталом.
Стамбул впереди, Измир буксует
Среди трёх крупнейших городов самый быстрый годовой рост показал Стамбул — 27,7 %; месячная прибавка в 2,7 % подняла его индекс до 222,5. Анкара следом: 26,6 % за год и 2,2 % за месяц при индексе 261,3, самом высоком из трёх, что отражает более крутой подъём с базового 2023 года. Измир выбился из общего ряда: там цены за июль снизились на 0,5 %, хотя и остались на 23,1 % выше уровня июля 2025 года, а индекс составил 224,0.
Аренда сохранила стоимость лучше, чем цены
Индекс арендной платы, которую вносят новые жильцы, достиг в июле 328,5 пункта, прибавив номинально 1,9 % за месяц и 28,4 % за год. По отношению к инфляции это снижение на 2,6 % — меньшая реальная потеря, чем у цен. Стамбул и здесь лидировал с номинальным годовым ростом 32,4 %, опережая Анкару с 28,6 % и Измир с 26,3 %.
Когда аренда обгоняет цены хотя бы на три процентных пункта, доходность движется вверх, а не вниз. В этом механическая причина того, почему валовая доходность в Турции выглядит высокой на фоне большей части Европы, тогда как капитальная история смотрится слабо.
Валютный слой переписывает всё
Срез Glopra по Турции показывает средний уровень по стране в 1 076 долларов за квадратный метр и валовую арендную доходность 7,32 %, при этом за двенадцать месяцев цены выросли на 24,5 % в лирах, но лишь на 6,3 % в долларах США. В Стамбуле квадратный метр стоит 1 340 долларов при валовой доходности 8,17 %; Анталья держится на отметке 1 170 долларов с ростом на 26,9 % в лирах и на 8,4 % в долларах.
Эти три взгляда на один и тот же рынок — номинальная лира, реальная лира, доллар — дают совершенно разные вердикты, и именно поэтому межстрановые сравнения по одному числу здесь так часто вводят в заблуждение. Собственник, считающий в лирах, потерял покупательную способность. Тот, кто считает в долларах, скромно выиграл, и исключительно потому, что курс упал не так сильно, как выросла инфляция, а сохранение этого разрыва ничем не гарантировано.
Риски здесь конкретные, а не отвлечённые. Glopra оценивает риск пузыря в Турции в 60 баллов из 100, в повышенном диапазоне, и закладывает в расчёт доходности стандартизованный налог на арендный доход нерезидентов в 18,39 %. Номинальный рост, отстающий от инфляции на пять процентных пунктов, — это не обвал, но и не та история удорожания, которую подсказывают заголовочные 25 %.
Sources: Central Bank of the Republic of Türkiye (CBRT/TCMB), Residential Property Price Index July 2026, 18 Aug 2026 https://www.tcmb.gov.tr/; Hürriyet Daily News, 18 Aug 2026 https://www.hurriyetdailynews.com/turkiye-residential-property-prices-fall-5-percent-in-real-terms-in-july-225754; Sabah, 18 Aug 2026 https://www.sabah.com.tr/ekonomi/tcmb-acikladi-konut-fiyatlarinda-reel-dusus-kiralar-ne-kadar-oldu-7643692