Недвижимость Турции: цены, доходность и разрыв между лирой и долларом
За год жильё в Турции подорожало на 24,5 % в лирах и на 6,6 % в долларах. Данные Glopra о ценах, доходности аренды, налоге и расходах на сделку.
Турецкий рынок всегда показывает две цифры сразу: одну в лирах, другую в твёрдой валюте. Расхождение между ними и есть главный факт, который стоит понять до просмотра объявлений.
Почему цены выросли на 24,5 % в лирах и лишь на 6,6 % в долларах?
За последние двенадцать месяцев средняя цена по стране прибавила 24,5 % в национальной валюте и 6,6 % в долларах — данные среза Glopra от 23.07.2026, методология v3. Разрыв почти в восемнадцать пунктов объясняется инфляцией. Турецкий продавец поднимает цену в лирах, чтобы просто остаться на месте, а покупатель, входящий в сделку с евро или долларами и выходящий из неё в той же валюте, получает только то, что уцелело после пересчёта по курсу. Центральный банк Турции (TCMB) публикует индекс цен на жильё в номинальных лирах, поэтому цифры из турецких источников выглядят куда эффектнее долларового ряда Glopra. За пять лет долларовый рост составил 114,6 %, за десять — лишь 56,1 %: первая половина десятилетия обесценила вложения, вторая их отыгрывает.
Сколько стоит квадратный метр в Стамбуле и Анталье?
Средняя цена по стране — 1 755 долл./м², в Стамбуле ниже, 1 340 долл./м², в Анталье 1 170 долл./м² (срез Glopra от 23.07.2026, методология v3). То, что крупнейший город дешевле страны в целом, объясняется методом усреднения: огромный массив рядовых спальных районов Стамбула тянет городской показатель вниз, тогда как страновую цифру поднимает дорогое побережье. Endeksa и Numbeo дают тот же порядок величин. Практический вывод простой: сравнивать стамбульский район с районом, а не город со страной, иначе средняя цена по стране создаёт ложное ощущение скидки. Цифра по Анталье в 1 170 долл./м² тоже усреднённая: проекты первой линии стоят кратно дороже, чем жильё в глубине города.
Насколько жильё доступно самим туркам?
Отношение цены к доходу составляет 6,58 — самый низкий показатель среди пятнадцати рынков в базе Glopra (срез от 23.07.2026, методология v3). Для сравнения, в Индонезии он равен 25,5 — там на ту же площадь уходит почти вчетверо больше годовых доходов семьи. Для иностранного покупателя это аргумент устойчивости: пока местные семьи способны покупать, рынок держится не только на внешних деньгах, и спрос не исчезает вместе с очередной волной зарубежного интереса. Именно поэтому показатель доступности стоит смотреть раньше, чем прогнозы роста цен.
Какую доходность даёт аренда и сколько забирает налог?
Валовая доходность аренды по стране — 7,32 %, в Стамбуле 8,17 %, в Анталье 6,14 % (срез Glopra от 23.07.2026, методология v3); таблицы Global Property Guide показывают близкие значения. Тем, кто рассматривает посуточную сдачу в Стамбуле, стоит начинать с загрузки в 59 %, а уже потом смотреть на средний тариф в 68 долларов за ночь: именно пустые ночи чаще всего рушат инвестиционные расчёты. Арендный доход облагается по прогрессивной шкале, эффективная ставка около 18,39 % при диапазоне от 13,96 % до 22,82 %. Это умеренно по европейским меркам, но заметно больше нуля, который платит арендодатель в ОАЭ.
Перегрет ли турецкий рынок?
Индекс пузыря Glopra оценивает Турцию в 60 баллов — уровень, который модель называет «повышенным». Анталья набирает 67, Стамбул 57, то есть остаётся в умеренной зоне. В том же срезе Португалия получает 84, а Марокко 16. Совокупные расходы на сделку в Турции — 8,7 %, против 15,3 % в Испании, и эта разница напрямую влияет на срок окупаемости. Достоверность турецких данных Glopra оценивает как высокую.
Источники
Индекс цен на жильё ЦБ Турции — https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/21c8c007-4006-45ee-bbc2-852f396a23f0/RPPI.pdf
Global Property Guide — https://www.globalpropertyguide.com/asia/turkey/rental-yields
Numbeo — https://www.numbeo.com/property-investment/country_result.jsp?country=Turkey
Endeksa — https://www.endeksa.com/en/analiz/turkiye/endeks
Glopra Market Data v3 — https://glopra.com