Налоги на недвижимость и расходы на покупку в Объединённых Арабских Эмиратах

Нулевой налог на аренду и самые низкие расходы по сделке в выборке Глопры — 6,5%, но и самая высокая цена входа. Граница проходит по лицензии на аренду.

Эмираты предлагают иностранному покупателю редкое сочетание. Доход от сдачи жилья не облагается налогом вовсе, а полные расходы на оформление сделки составляют 6,5% от цены — по срезу данных Глопры от 23 июля 2026 года, собранному по методологии v3, это самый низкий показатель во всей группе сравнения. Плата за такое сочетание видна в цене метра: 5 760 долларов за квадратный метр в среднем по Дубаю, и здесь эмиратский рынок уже самый дорогой в той же группе. Налоговое преимущество настоящее, но значительная его часть давно учтена в цене.

На чём держится нулевая ставка

Подоходного налога с физических лиц в стране нет, поэтому частному арендодателю нечего декларировать. Настоящий вопрос — корпоративный налог, введённый в 2023 году: не превратится ли сдача квартир в предпринимательскую деятельность, попадающую под него.

Не превратится. Решение Кабинета министров № 49 от 2023 года и разъяснения Федерального налогового управления, опубликованные на tax.gov.ae , выводят «инвестиции в недвижимость» физического лица, в том числе нерезидента, полностью за пределы режима корпоративного налога — при условии, что деятельность не требует лицензии. Сдача недвижимости внаём названа там прямо.

Такие поступления не учитываются и в пороге оборота в один миллион дирхамов, который в остальных случаях втягивает деловую активность физического лица в налоговую орбиту. Владельцу нескольких квартир не нужно складывать арендные платежи и сверять их с этой границей. Оговорка всё же есть: нулевая ставка — эмиратская. Захочет ли ваша страна налогового резидентства обложить ту же самую аренду, решает она сама, и к праву Эмиратов это отношения не имеет.

Где проходит граница между долгосрочной и посуточной арендой

Договор аренды жилья на двенадцать месяцев, зарегистрированный в системе «Иджари», лицензии не требует и подпадает под освобождение без каких-либо дополнительных построений, компаний и схем.

Краткосрочная сдача и работа с жильём для отдыха — лицензируемая деятельность, а значит, по определению вне исключения. Одна и та же квартира, один и тот же собственник, но два разных налоговых положения, и определяет их только форма договора. Именно эту черту большинство обзоров и упускает, хотя для иностранного владельца она важнее всех прочих деталей: повышенная доходность посуточной сдачи и её налоговый режим связаны между собой.

Жилищный сбор в 5% платит арендатор

Муниципалитет Дубая взимает жилищный сбор в размере 5% годовой арендной платы. В сетевых публикациях его регулярно выдают за налог собственника, хотя начисляют его жильцу и собирают помесячно через коммунальный счёт ДЕВА. Сдаёте квартиру — сбор не ваш. Живёте в ней сами — ваш. Реальная регулярная статья расходов собственника другая: ежегодные эксплуатационные платежи дому или посёлку, размер которых заметно различается от здания к зданию и который стоит закладывать в расчёт доходности отдельной строкой.

Что говорят остальные цифры

Остальные показатели остужают. Валовая доходность аренды — 4,94%, то есть средняя величина, а соотношение цены жилья и дохода домохозяйства составляет 7,4: жильё ушло вперёд относительно местных заработков. За двенадцать месяцев до даты среза цены выросли на 6,1% в долларовом выражении. Риск пузыря Глопра оценивает как умеренный, 46 баллов, а достоверность данных — как высокую, то есть за приведёнными значениями стоит проверенный источник, а не оценка.

Вместе эти цифры описывают рынок, в который дёшево войти и который оценён так, будто про его налоговое преимущество уже знают все. Проверенного пятилетнего и десятилетнего долларового ряда по Эмиратам у Глопры пока нет, и мы предпочитаем сказать об этом прямо, а не подставлять цифру из непроверенного источника: дубайский цикл резко ходил в обе стороны, и любое длинное среднее зависело бы только от выбранного года отсчёта.

Налоговые правила и сборы меняются; это общая информация, а не налоговая консультация, поэтому перед сделкой уточните свою ситуацию у местного специалиста.

Источники

Glopra

tax.gov.ae

Федеральное налоговое управление, Решение Кабинета министров № 49 от 2023 года

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai