ОАЭ: покупка недвижимости иностранцами и полная собственность во фрихолд-зонах

В Эмиратах иностранец получает полную собственность, но только в отведённых зонах. Что разрешает закон, во сколько обходится сделка и кто наследует.

Эмиратское право начинается не с разрешения, а с ограничения. Статья 4 дубайского Закона № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости закрепляет право собственности на недвижимость в эмирате за гражданами ОАЭ, гражданами государств Совета сотрудничества стран Залива, полностью принадлежащими им компаниями и публичными акционерными обществами. Все остальные покупатели приобретают в порядке исключения — на территориях, утверждённых правителем эмирата. На этом исключении держится весь иностранный рынок, поэтому практический вопрос звучит не «можно ли купить», а «где можно».

В каких районах иностранец получает полную собственность?

Постановление № 3 от 2006 года впервые перечислило дубайские районы, где негражданин ОАЭ может получить бессрочную полную собственность либо узуфрукт или аренду на срок до девяноста девяти лет. В исходном перечне значатся Умм-Хурейр 2, Emirates Hills, Джебель-Али, Аль-Джаддаф, Dubai Marina, Palm Jumeirah и Мирдиф, а карту расширяли последующие решения правителя, в том числе № 14 от 2015 года, № 8 от 2016 года и № 6 от 2022 года.

Абу-Даби живёт по собственному закону. Закон № 19 от 2005 года о регулировании рынка недвижимости был изменён в апреле 2019 года так, что неграждане ОАЭ вправе владеть недвижимостью в инвестиционных зонах эмирата, а не только помещениями на чужой земле. К таким зонам относятся остров Яс, Саадият, Аль-Рим, Аль-Мария, Аль-Раха-Бич, Аль-Риф и Масдар-Сити. Та же поправка разрешила обладателям узуфрукта и мусатахи сроком свыше десяти лет распоряжаться правом и закладывать его без согласия собственника земли. Шарджа полную собственность иностранцам не даёт вовсе: решение Исполнительного совета № 26 от 2014 года допускает узуфрукт до ста лет в отведённых районах с одобрения правителя.

Как проходит сделка от Form F до свидетельства о собственности?

Порядок описан в инвесторском руководстве Земельного департамента Дубая. Стороны подписывают стандартный договор Form F, зарегистрированный в RERA; собственные условия допустимы лишь постольку, поскольку не противоречат стандартным положениям. Затем продавец получает у застройщика No Objection Certificate, подтверждающий, что сервисные сборы оплачены. Переоформление происходит в лицензированном офисе trustee, а департамент взимает 4 % от цены покупки, которые продавец и покупатель платят поровну. Зарегистрировать сделку нужно в течение шестидесяти дней с даты договора, дальше начисляется пеня.

По данным Glopra, транзакционные издержки покупки в Эмиратах составляют 6,5 % — минимум в нашей выборке, при средней цене 5760 USD за квадратный метр в Дубае, что является максимумом выборки (снимок данных Glopra, 23.07.2026, методология v3). Резидентская виза для покупки не нужна; федеральное ведомство по идентификации устанавливает порог Golden Visa для инвесторов в недвижимость на уровне 2 миллионов дирхамов.

Почему стройка попадает в отдельный реестр?

То, чего ещё нет, в основной реестр не внести, поэтому Дубай создал параллельный. По Закону № 13 от 2008 года сделка на стадии строительства недействительна, пока не внесена во временный реестр недвижимости; регистрацию ведёт система Oqood Земельного департамента, стоимость — 2 % от суммы сделки с каждой стороны плюс небольшие сборы. Закон № 8 от 2007 года обязывает застройщика хранить деньги покупателей на отдельном эскроу-счёте у аккредитованного агента; проверьте этот счёт до подписания. Закон № 19 от 2020 года описал последствия просрочки покупателя: уведомление департамента, тридцатидневный срок и удерживаемая доля, зависящая от степени готовности проекта.

Кто наследует квартиру и во что обходится содержание?

Наследование в ОАЭ по умолчанию подчиняется принципам шариата, включая недвижимость в иностранной собственности, если владелец не предпринял иных шагов. Немусульмане вправе зарегистрировать завещание в Wills Service судов DIFC, созданном решением № 4 от 2014 года и работающем на основании дубайского Закона № 15 от 2017 года: распределение по зарегистрированному завещанию заменяет правила по умолчанию. Федеральный декрет-закон № 41 от 2022 года о гражданском личном статусе, действующий с февраля 2023 года, регулирует для немусульман в том числе наследование.

Покупка в башне или закрытом посёлке означает членство в объединении собственников и годовой сбор, утверждённый RERA. Отношения регулирует Закон № 6 от 2019 года о совместно владеемой недвижимости, а платформа Mollak Земельного департамента держит эти средства на счетах, работающих по механизму эскроу, и обязывает управляющие компании загружать финансовую отчётность и договоры обслуживания. Долг блокирует No Objection Certificate, а значит и продажу. По доходности Glopra фиксирует валовую арендную доходность 4,94 % при ставке налога на аренду 0 %, соотношение цены и дохода 7,4 и изменение цен +6,1 % за двенадцать месяцев; риск пузыря умеренный, 46 баллов, надёжность данных высокая (снимок данных Glopra, 23.07.2026, методология v3). За пять и десять лет Glopra не публикует по этому рынку проверенный долларовый ряд.

Материал носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.

Источники

Правительственный портал ОАЭ, покупка недвижимости иностранцами — u.ae

Dubai Land Department, Know Your Rights for Real Estate Investors — dubailand.gov.ae

Dubai Legislation, Закон № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости — dlp.dubai.gov.ae

Dubai Legislation, Постановление № 3 от 2006 года об районах владения для неграждан — dlp.dubai.gov.ae

Dubai Legislation, Закон № 19 от 2020 года о внесении изменений в Закон № 13 от 2008 года — dlp.dubai.gov.ae

Dubai Land Department, Mollak — mollak.dubailand.gov.ae

DIFC Courts Wills Service — difccourts.ae

Федеральное управление по идентификации и гражданству, Golden Visa — icp.gov.ae

Sources: u.ae, gulfnews.com, egsh.ae, janussdevelopers.com, apilproperties.com, dubailand.gov.ae

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai