Недвижимость Объединённых Арабских Эмиратов: сколько стоит Дубай в 2026 году
Квадратный метр в Дубае стоит 7 244 доллара, а налог на аренду равен нулю. Срез данных Glopra за июль 2026 года: цены, доходность и риск перегрева.
Эмираты возглавляют ценовую таблицу Glopra. По средним городским значениям страна выходит на 5 760 долларов США за квадратный метр — это самый дорогой из пятнадцати рынков, которые отслеживает сервис (срез данных Glopra от 23 июля 2026 года, методология v3).
Сколько стоит квадратный метр в Дубае и Абу-Даби?
Дубай держит верхнюю планку: 7 244 доллара за квадратный метр, примерно на четверть выше среднего по стране. Абу-Даби заметно дешевле — 4 826 долларов, но за год он прибавил 27,8 процента против общенациональных 6,1 процента.
Отдельная строка — Рас-эль-Хайма с 7 116 долларами за метр. Цифра относится к премиальному сегменту у воды, а не к эмирату целиком, и валовая доходность там всего 3,09 процента, то есть ниже, чем в любом другом городе выборки. Годовой прирост в 9,3 процента выглядит бодро, однако при такой доходности покупатель платит за курортную локацию и вид на воду, а не за арендный поток.
Что приносит долгосрочная аренда?
Валовая доходность по стране составляет 4,94 процента, в Дубае — 5,53, в Абу-Даби — 5,76 процента (срез данных Glopra от 23 июля 2026 года, методология v3, на основе арендных данных Global Property Guide). Налог на арендный доход в ОАЭ равен нулю, тогда как в той же выборке Мексика удерживает 25 процентов. Одна и та же сумма аренды в этих двух странах превращается в совершенно разные деньги на руках.
Совокупные расходы на сделку — 6,5 процента. Для сравнения, Испания в том же срезе показывает 15,3 процента, то есть более чем вдвое больше, и эта разница списывается ещё до того, как объект принесёт первый арендный платёж.
При отношении цены к доходу 7,4 местный рынок нельзя назвать дешёвым, но показатель здесь работает иначе, чем в Европе: значительная часть сделок проходит за наличные и совершается иностранцами, а не финансируется ипотекой под местную зарплату.
Сколько зарабатывает посуточная сдача в Дубае?
Glopra оценивает валовую доходность краткосрочной аренды в Дубае в 9,5 процента при загрузке 70 процентов и средней цене ночи 135 долларов, опираясь на данные Airbtics по эмирату. Разрыв между 5,53 и 9,5 процента — это плата за фактическое управление гостиничным объектом, а не бесплатная надбавка.
Дирхам привязан к доллару, поэтому валютный вопрос почти снимается: годовой рост читается как 6,1 процента в долларах и 6,09 процента в местной валюте. Для инвестора из рублёвой или тенговой зоны это означает, что доходность объекта и курс актива больше не тянут в разные стороны — редкое свойство для рынка за пределами еврозоны и США.
Насколько перегрет рынок?
Индекс пузыря Glopra даёт стране 46 баллов — уровень «умеренный». На уровне городов картина жёстче: Дубай получает 81 балл, что трактуется как высокий риск, Абу-Даби — 78, Рас-эль-Хайма — 64. История цен объясняет оценку: плюс 94,2 процента за пять лет против плюс 62,9 процента за десять, то есть весь рост десятилетия пришёлся на его вторую половину.
Выше Дубая в срезе стоит только Португалия с 84 баллами, а спокойный полюс занимает Марокко с 16.
Надёжность данных по ОАЭ Glopra оценивает как высокую: местные земельные ведомства публикуют объём зарегистрированных сделок, поэтому расчёты опираются не на объявления, а на состоявшиеся продажи. Покупателю, который смотрит на Дубай сегодня, разумнее исходить из арендного дохода около 5,5 процента и длинного горизонта владения, чем из повторения пятилетней динамики.
Источники
Global Property Guide (доходность аренды) — https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/united-arab-emirates/rental-yields
Global Property Guide (история цен) — https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/united-arab-emirates/price-history
Numbeo Dubai — https://www.numbeo.com/property-investment/in/Dubai
Airbtics Dubai — https://airbtics.com/annual-airbnb-revenue-in-dubai-united-arab-emirates/
Glopra Market Data v3 — https://glopra.com
Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai