Доходность десятилетних US Treasuries впервые с 2023 года коснулась 5%, ипотечная ставка на 6,76%

Доходность десятилетних американских госбумаг 14 сентября внутри дня достигла уровня 5% и закрылась на 4,97%, а Федрезерв принимает решение по ставке на следующий день.

Доходность десятилетних американских государственных облигаций в ходе торгов в понедельник 14 сентября достигла уровня 5% — впервые с октября 2023 года. Там она не осталась. Ежедневная кривая par-доходностей самого Минфина США, то есть официальный ряд, показывает десятилетнюю бумагу на 14 сентября на уровне 4,97% против 4,78% на 4 сентября. Различие существенно, потому что касание внутри дня и уровень закрытия — два разных факта: несколько изданий подали движение как чистый прорыв 5%, тогда как официальное закрытие оказалось на три базисных пункта ниже.

Заседание Федрезерва проходит 15–16 сентября и сопровождается сводкой экономических прогнозов, то есть решение приходится на день после движения доходностей. По сообщениям прессы, рыночная вероятность повышения ставки после августовских данных по инфляции приблизилась к 90%; среди драйверов называют рост Brent до 108 долларов за баррель, крупные размещения государственного и корпоративного долга, включая финансирование инфраструктуры для ИИ, и разворачивание керри-трейда в иене.

Короткий конец кривой сдвинулся сильнее длинного

Форма движения говорит больше, чем заголовок. С 4 по 14 сентября в официальном ряду двухлетняя доходность выросла с 4,37% до 4,65%, десятилетняя — с 4,78% до 4,97%, тридцатилетняя — с 5,24% до 5,34%. Это 28 базисных пунктов по двухлетней, 19 по десятилетней и 10 по тридцатилетней.

Переоценка, таким образом, сосредоточена на коротком конце — именно на том участке, который Федрезерв действительно контролирует, — и утончается с удлинением сроков. Такая картина соответствует рынку, закладывающему более жесткую политику, а не требующему более высокой долгосрочной премии за срок. Это противоположность тому, как выглядела бы чисто фискальная история предложения, и об этом стоит помнить, когда десятилетнюю бумагу подают как всю картину целиком.

Для ипотечного заемщика планка 5% пала несколько недель назад

Вот та часть, которая важна для жилья, а не для облигационных столов. Тридцатилетняя американская ипотека оценивается от длинного конца государственной кривой, и доходность тридцатилетних бумаг в этом месяце была выше 5% каждый без исключения день: 5,27% 1 сентября, 5,24% 4-го, 5,37% 10-го и 5,34% 14-го. Заголовок понедельника был о том, что десятилетняя бумага пересекла круглое число, которое ближайший по сроку выпуск уже давно оставил позади.

Обследование ипотечного рынка Freddie Mac, опубликованное 10 сентября, зафиксировало тридцатилетнюю ипотеку с фиксированной ставкой на 6,76% против 6,71% неделей ранее и 6,35% годом ранее. Пятнадцатилетняя в среднем составила 6,09% против 5,50% год назад. На 10 сентября десятилетняя par-доходность была 4,95%, то есть ипотека несла спред 181 базисный пункт над ней.

Из этого следует два вывода. Обследование от 10 сентября предшествует движению к 4,97% и понедельничному касанию 5% внутри дня, поэтому пока их не содержит; следующая публикация ожидается 17 сентября. И годовое сопоставление — это то, что покупатель действительно чувствует: на 41 базисный пункт дороже, чем год назад, по кредиту, который обычно является крупнейшим обязательством домохозяйства.

Что безрисковая ставка 4,97% делает с чистой доходностью 6,00%

Данные Glopra по США из нашего снимка от 4 сентября, имеющие нашу высшую категорию достоверности, показывают средний уровень около 2433 USD за квадратный метр при валовой доходности аренды 6,71%. После эффективной ставки 10,66%, которую мы моделируем на арендный доход для стандартизированного случая нерезидента, остается 6,00% чистыми. Полные транзакционные издержки составляют 6,9%, цены выросли на 2,2% за год как в местной валюте, так и в долларах, наш балл риска пузыря 57 попадает в умеренный диапазон, а соотношение цены к доходу равно 3,5. Майами, наша американская городская строка, показывает 5802 USD за квадратный метр и валовую доходность 6,84% при балле риска пузыря 75 в повышенном диапазоне.

Если поставить цифры рядом, арифметика прозрачна. Чистая доходность аренды 6,00% находится НИЖЕ стоимости тридцатилетней ипотеки в 6,76% — разрыв 76 базисных пунктов — и она чуть более чем на один процентный пункт выше государственной облигации, которая платит 4,97% без арендатора, без простоя и без обслуживания. Это и есть сжатие, которое производит более высокая безрисковая ставка: не обвал стоимости недвижимости, а более узкая награда за принятие имущественного риска и отрицательный carry для того, кто финансирует средний по стране объект по ставке обследования.

К этому относятся три оговорки. Национальные средние скрывают огромный разброс, и соотношение цены к доходу 3,5 низкое именно потому, что это национальная цифра, включающая рынки, на которые не смотрит ни один зарубежный покупатель. Касание 5% внутри дня — не закрытие, и одна неделя движения кривой — не тренд. К тому же Федрезерв задает короткий конец, а десятилетнюю бумагу задает рынок, так что завтрашнее решение не сдвинет механически ту цифру, о которой эта статья. Ничто из вышесказанного не является инвестиционной рекомендацией, и арифметика меняется вместе с плечом, локацией и налоговой позицией.

Sources: US Treasury https://home.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates/TextView?type=daily_treasury_yield_curve&field_tdr_date_value_month=202609; Freddie Mac https://www.freddiemac.com/pmms; Yahoo Finance https://finance.yahoo.com/markets/article/10-year-treasury-yield-climbs-to-5-for-the-first-time-since-2023-123457398.html

Market data: United States · Miami