Ставка по 30-летней ипотеке в США выросла до 6,71% — на 21 базисный пункт выше прошлогоднего сентября

Freddie Mac оценила 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой в 6,71% на 3 сентября против 6,66% неделей ранее и 6,50% год назад; 15-летняя — 6,04%.

Опрос Primary Mortgage Market Survey от Freddie Mac показал среднюю ставку по 30-летней ипотеке с фиксированным процентом в США на уровне 6,71% на 3 сентября — против 6,66% неделей ранее и на 21 базисный пункт выше 6,50%, зафиксированных в начале сентября 2025 года. Пятнадцатилетняя фиксированная ставка составила в среднем 6,04% против 5,60% годом ранее.

Короткий конец сместился вдвое сильнее длинного

Самая показательная цифра этого выпуска — не тридцатилетняя ставка, а спред. За двенадцать месяцев ставка на пятнадцать лет прибавила 44 базисных пункта, а тридцатилетняя — 21. Год назад заёмщик отказывался от 90 базисных пунктов ставки, выбирая более короткий срок; сегодня разрыв составляет 67. Сокращать срок стало заметно менее выгодной сделкой, чем прошлой осенью, и это важнее всего для тех, кто рефинансирует кредит, и для всех, кто взвешивает быстрое погашение против ежемесячного платежа.

Во что реально обходятся пять базисных пунктов

По кредиту в 400 000 долларов на тридцать лет переход с прошлонедельных 6,66% к нынешним 6,71% увеличивает платёж по основному долгу и процентам примерно на 13 долларов в месяц. По сравнению с 6,50% прошлого сентября тот же кредит обходится сегодня дороже примерно на 55 долларов в месяц. Ни одна из этих цифр сама по себе не драматична — в этом и суть: американская процентная среда перемалывает, а не швыряет, поэтому активность дрейфует, а не останавливается.

Спрос устоял — так считает автор обзора

Сэм Хатер, главный экономист Freddie Mac, отметил, что спрос на покупку остаётся относительно стабильным, что говорит об устойчивом интересе покупателей, приспосабливающихся к меняющимся рыночным условиям. Это заметно более спокойная оценка, чем можно было бы вывести из одного лишь направления ставок, и она согласуется с картиной последнего года: покупатели пересмотрели ожидания, а не ушли с рынка.

Как 6,71% соотносятся с доходностью недвижимости

Данные Glopra по США сейчас показывают валовую арендную доходность по стране на уровне 6,71% — численно ровно столько же, сколько составляет недельная тридцатилетняя ставка. Это совпадение момента, а не какая-либо связь, но полезная рамка. Она означает, что покупатель без заёмных средств при среднем по стране уровне 2 454 доллара за квадратный метр зарабатывает до налогов и эксплуатационных расходов примерно столько же, сколько покупатель с ипотекой платит за заимствование. Наше допущение об эффективном налоге на аренду для стандартизированного случая нерезидента — 10,66%, что уводит чистую величину ощутимо ниже стоимости кредита.

Цены в США, по нашим данным, выросли на 2,2% за последние двенадцать месяцев, а наш индекс риска пузыря для страны составляет 57 из 100 — умеренная зона. Опасность слишком гладкого прочтения симметрии «доходность против ставки» в том, что валовая доходность — это среднее по стране, охватывающее очень разные агломерации, тогда как ипотечная ставка есть единая общенациональная цена: Майами с 5 802 долларами за квадратный метр и оценкой пузыря 75 ведёт себя не так, как общенациональный агрегат. Это рыночные данные, а не инвестиционная рекомендация.

Sources: Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey release via GlobeNewswire, 3 Sep 2026 https://www.globenewswire.com/news-release/2026/09/03/3356148/0/en/mortgage-rates-average-6-71.html; Freddie Mac PMMS https://www.freddiemac.com/pmms

Market data: United States · Miami