Цены на жильё в США выросли на 1,5% в июне: Чикаго прибавил 6,9%, Сиэтл ушёл в минус

Цены на жильё в США выросли на 1,5% за год к июню по индексу Case-Shiller; разброс по агломерациям — от 6,9% в Чикаго до -1,9% в Сиэтле.

Национальный индекс цен на жильё S&P Cotality Case-Shiller вырос на 1,5% за год к июню 2026 года, ускорившись с майских 1,2%. Композит из десяти городов прибавил 2,9%, из двадцати городов — 2,1%, а шестнадцать из двадцати отслеживаемых агломераций показали в июне более быстрый годовой прирост, чем месяцем ранее. С поправкой на сезонность национальный индекс прибавил за месяц 0,13%, без поправки — 0,37%.

Сильнейшую и слабейшую агломерации разделяют девять пунктов

Список из двадцати возглавил Чикаго с годовым ростом 6,9% — более чем вдвое выше композита двадцати городов. Единственной агломерацией в отрицательной зоне оказался Сиэтл с -1,9%. Лучший результат за отдельный месяц показал Нью-Йорк: плюс 1,0% с мая по июнь. Именно этот диапазон, почти девять процентных пунктов от Чикаго до Сиэтла, объясняет, почему единственная общенациональная цифра плохо переносится на рынок такого размера. Ребекка Кауфман, заместитель директора по сырьевым товарам в S&P Dow Jones Indices, оценила июньские данные в реальном, а не в номинальном выражении: «Хотя цены на жильё продолжают снижаться в реальном выражении, более низкая инфляция и более устойчивый номинальный рост помогли замедлить этот темп».

Два официальных индекса, вышедшие одним утром, расходятся

Federal Housing Finance Agency опубликовало собственный индекс цен на жильё за второй квартал 25 августа, спустя несколько часов после Case-Shiller. Годовой рост в нём составил 2,1%, квартальный — 0,3%, а сезонно скорректированный июньский индекс остался на майском уровне. Разрыв в 0,6 пункта — вопрос методологии, а не противоречие. Индекс FHFA строится на покупках и рефинансированиях, обеспеченных соответствующими требованиям ипотеками Fannie Mae и Freddie Mac, и потому полностью исключает покупателей за наличные и джамбо-кредиты; Case-Shiller — индекс повторных продаж, охватывающий все ценовые сегменты внутри двадцати агломераций. Тот, кто ссылается на единственный американский темп роста, ссылается на методологию не меньше, чем на рынок. Собственный мониторинг Glopra по национальному рынку США сейчас показывает 2,2% годового роста — ближе к значению FHFA.

Номинальный рост теперь заметно ниже арендного дохода

Glopra оценивает национальный рынок США в 2 454 доллара за квадратный метр при валовой арендной доходности 6,71% и балле риска пузыря 57 из 100 — середина шкалы. При номинальном росте цен от 1,5% до 2,2% в зависимости от индекса и с учётом инфляции, которая дополнительно съедает его в реальном выражении, доходная нога жилой позиции сейчас выполняет работу в несколько раз большую, чем нога прироста капитала. Майами, американский город, который Glopra отслеживает отдельно, показывает тот же рисунок в более дорогом исполнении: 5 802 доллара за квадратный метр, валовая доходность 6,84% и годовой рост цен 1,81% при повышенном балле пузыря 75. Июньские данные меняют не столько направление американского рынка, сколько подтверждают, насколько узкой стала общенациональная история: одна агломерация на 6,9%, другая ниже нуля, и заголовочная цифра, которая не описывает ни ту, ни другую.

Sources: S&P Cotality Case-Shiller, 25 Aug 2026 https://press.spglobal.com/2026-08-25-S-P-Cotality-Case-Shiller-Index-Reports-Annual-Gain-in-June-2026; Cotality, 25 Aug 2026 https://www.cotality.com/press-releases/case-shiller-august-2026; FHFA House Price Index 2026 Q2, 25 Aug 2026 https://www.fhfa.gov/reports/house-price-index/2026/Q2

Market data: United States · Miami