Американской семье нужно 34% дохода на ипотеку новостройки — первый рост за три квартала

Во втором квартале типичной американской семье требовалось 34% дохода на ипотеку новостройки по медианной цене против 32%: расчётная ставка выросла до 6,51%.

Доступность жилья в США во втором квартале 2026 года ухудшилась впервые за год. Индекс NAHB/Wells Fargo Cost of Housing Index, опубликованный 20 августа, показывает, что типичной семье требуется 34% дохода, чтобы обслуживать ипотеку на новый дом по медианной цене, против 32% в первом квартале. По вторичному жилью ухудшение оказалось резче: 36% после 32%. Три квартала подряд улучшений закончились.

Основной ущерб нанесли ставки, но не весь

Заложенная в индекс ипотечная ставка выросла между кварталами с 6,20% до 6,51% — на 31 базисный пункт, чего уже само по себе достаточно, чтобы заметно утяжелить месячный платёж. Двигались и цены. Медианная цена нового дома выросла на 2% — до 410 700 долларов с 403 200. Медианная цена вторичного жилья прибавила 8%, поднявшись с 404 300 до 434 900 долларов; отсюда и скачок показателя по вторичке сразу на четыре процентных пункта против двух по новостройкам.

Медианный доход семьи — знаменатель во всех этих расчётах — составлял 106 800 долларов.

Нагрузка распределена неравномерно

Для семей с половиной медианного дохода цифры описывают уже не напряжение, а невозможность. Такому домохозяйству понадобилось бы 67% дохода на новый дом по медианной цене и 71% — на вторичный, тогда как в первом квартале оба показателя составляли 65%. Ни один общепринятый стандарт андеррайтинга этого не допускает, что попросту означает: этих покупателей на рынке нет вовсе.

Восемь агломераций, где на ипотеку уходит больше половины дохода

Из 175 городских агломераций, охваченных индексом, 8 несут тяжёлое ценовое бремя: типичной семье там понадобилось бы более 50% дохода на типичную ипотеку. Ещё 77 находятся в умеренной зоне — от 31% до 50%, а 90 укладываются в 30% и ниже. Крайний случай — Сан-Хосе с 82% по вторичному жилью; самым доступным оказался Дикейтер в штате Иллинойс с 16%. При пятикратном разрыве между двумя американскими городами общенациональная цифра — слабый ориентир для любой реальной покупки.

Что показывают наши собственные данные по США

Строка США в базе Glopra по состоянию на 23 июля 2026 года фиксирует средний уровень по стране 2 454 доллара за квадратный метр при валовой арендной доходности 6,71% и росте цен на 2,0% за двенадцать месяцев. Строка Майами на ту же дату читается совсем иначе: 5 802 доллара за квадратный метр и снижение цен на 3,1% в годовом выражении. Майами стоит более чем вдвое дороже среднего по стране за квадратный метр и дешевеет, пока страна дорожает.

Это расхождение — та же мысль, которую таблица агломераций NAHB высказывает со стороны доступности. Общенациональный индекс доступности представляет собой свод 175 рынков, которые движутся вразнобой, и разрыв между ними расширяется с тех пор, как ставки вновь пошли вверх.

Противовес

Один квартал тренда не задаёт, а расчётная ставка здесь — самый подвижный фактор: если ипотечные ставки откатятся, показатель третьего квартала улучшится без единого снижения цен. Более устойчивый сигнал — квартальный скачок медианной цены вторичного жилья на 8%, который никакое движение ставок не отменит.

Sources: NAHB https://www.nahb.org/news-and-economics/press-releases/2026/08/housing-affordability-worsens-on-higher-mortgage-rates; Bloomberg via Yahoo Finance https://finance.yahoo.com/real-estate/articles/us-housing-affordability-gauge-worsens-173247649.html

Market data: United States · Miami