Рост цен на жильё в США замедлился до 1,4% в июле, 19 крупных агломераций теряют импульс

Cotality оценила годовой рост цен на жильё в США в июле 2026 года в 1,4%: в 19 из 100 крупнейших агломераций трёхмесячная динамика ушла в минус против 10 в июне.

В июле 2026 года цены на жильё в США оказались на 1,4% выше уровня годичной давности, а по сравнению с предыдущим месяцем почти не изменились. Аналитическая компания Cotality, опубликовавшая эти данные 8 сентября 2026 года, напомнила, что до пандемии нормой был прирост примерно на 0,4% с июня по июль. Нынешний июль ничего подобного не дал.

Девятнадцать из ста крупнейших агломераций уже сползают вниз

Доля крупных рынков, теряющих позиции, почти удвоилась за один месяц. В июле Cotality насчитала 19 из 100 крупнейших городских агломераций США с отрицательной трёхмесячной ценовой динамикой против 10 в июне. Карта штатов расколота необычно резко: Коннектикут и Иллинойс показали по 6,8% годового роста, Индиана — 5,3%, Нью-Джерси — 5,0%, Небраска — 4,9%, тогда как Техас потерял 0,8%, Колорадо — 0,7%, Вашингтон — 0,4%, а Гавайи — 0,2%. На уровне агломераций разброс тянется от Абилина в Техасе с 13,3% и Хелены в Монтане с 10,4% до Далтона в Джорджии с -7,6% и Кахулуи-Вайлуку на Гавайях с -7,2%. Напа в Калифорнии находится на отметке -4,3%.

Селма Хепп, главный экономист Cotality, описала замедление скорее как частичное облегчение, чем как тревожный сигнал: «Хотя потенциальные покупатели могут ощущать давление из-за нестабильных ипотечных ставок, более медленный рост цен на жильё должен постепенно ослабить проблему доступности — особенно если рост зарплат останется стабильно более сильным».

Итоговая цифра по стране зависит от того, какой индекс открыть

За две недели до публикации Cotality Федеральное агентство по финансированию жилья (FHFA) сообщило, что цены на жильё в США выросли на 2,1% со второго квартала 2025 года по второй квартал 2026 года и на 0,3% к предыдущему кварталу, а его сезонно скорректированный месячный индекс в июне не изменился. Это не конкурирующие утверждения об одном и том же. Ряд FHFA отслеживает сделки, профинансированные конформными ипотечными кредитами, которые выкупили или гарантировали Fannie Mae и Freddie Mac, поэтому покупки за наличные и джамбо-кредиты в него не попадают, а его последний отчётный период предшествует июлю у Cotality. Тот, кто сопоставит два заголовка, обнаружит разрыв почти в целый процентный пункт, целиком объяснимый методикой.

Как США выглядят в нашем собственном срезе

Строка по Соединённым Штатам в базе Glopra, датированная 4 сентября 2026 года, содержит среднюю цену предложения 2 433 доллара за квадратный метр, полученную из медианной цены предложения за квадратный фут за июль 2026 года на портале недвижимости Realtor. Валовая арендная доходность составляет 6,71% — одно из более высоких значений в нашей выборке развитых рынков, а сохранённое изменение цен за 12 месяцев равно 2,2%: это месячный ряд FHFA за май 2026 года, то есть более ранний месяц и другой индекс, чем приведённый выше, поэтому обе цифры соседствуют, а не противоречат друг другу. Наш показатель риска пузыря для страны — 57 из 100, умеренная зона. Совокупные транзакционные издержки на покупку и продажу составляют около 6,9%.

Что решит вопрос о направлении

Следить нужно за числом агломераций, а не за средним по стране. Если в осенних данных 19 рынков с отрицательной динамикой превратятся в 30 или 40, плоская общенациональная линия перестанет быть средним между растущими и падающими городами и станет самостоятельным снижением. Если ипотечные ставки снизятся и это число стабилизируется, июль 2026 года прочитается как пауза внутри года медленного роста. Один-единственный месяц со значением 1,4% различить эти два варианта не позволяет.

Sources: Cotality, US Home Price Insights September 2026, 8 Sep 2026 https://www.cotality.com/insights/articles/us-home-price-insights-september-2026; FHFA House Price Index Q2 2026 news release, 25 Aug 2026 https://www.fhfa.gov/news/news-release/u.s.-house-prices-rise-2.1-percent-year-over-year-up-0.3-percent-quarter-over-quarter

Market data: United States · Miami