Продажи жилья в США выросли на 7% в июле, а сделки в стадии оформления упали до пятимесячного минимума

Zillow насчитал 382 898 продаж жилья в США в июле, на 7% больше, чем годом ранее, но у Redfin сделки в стадии оформления опустились до пятимесячного минимума.

Zillow насчитал 382 898 завершённых продаж жилья в США в июле 2026 года — на семь процентов больше, чем годом ранее, и в том же отчёте отметил, что число объявлений, впервые перешедших в стадию оформления, выросло всего на 0,3%. Redfin, публиковавший данные в тот же день, оценил сделки в стадии оформления в 311 150 за четыре недели по 2 августа: минус 3,7% к предыдущей неделе, самое резкое недельное падение с 2022 года, и на 1,9% ниже прошлогоднего уровня. Два заголовка выглядят противоречащими друг другу, но противоречия нет. Один измеряет то, что закрылось в июле, второй — то, что подписывают сейчас.

Закрытия смотрят назад, договоры — вперёд

Сделка, завершённая в июле, была согласована в конце мая или в июне, когда ставка по тридцатилетней ипотеке была ниже нынешней. Трекер Redfin ловит решение в момент его принятия, и к началу августа это решение откладывали: компания привела среднюю дневную ипотечную ставку 6,82% на 3 августа — выше недельного среднего 6,69%, которое за несколько дней до этого стало максимумом за одиннадцать месяцев. Показательно, что собственный опережающий показатель Zillow говорит о том же. Плюс 0,3% за год по объявлениям, впервые перешедшим в стадию оформления, — это не рост ни в каком осмысленном значении, и он соседствует с плюс 7% по закрытиям в том же документе.

К тому же июльские закрытия оказались на 2,7% ниже июньских, так что даже ретроспективный ряд перестал расти от месяца к месяцу.

Цены всё ещё растут, но медленно

Индекс стоимости жилья Zillow достиг в июле 371 757 долларов: плюс 0,4% к месяцу и плюс 1,1% к году. Медианная цена продажи Redfin — иная корзина, измеряющая фактически состоявшиеся сделки, а не оценочную модель, — составила 406 362 доллара, рост на 2,9%. Предложение держалось на уровне 1,41 млн объявлений, на 1,5% выше прошлогоднего, при 387 203 новых объявлениях, добавленных в июле, что на 3,1% больше. Медианный срок до заключения договора составил 25 дней — на пять дней дольше, чем год назад; 27,1% объявлений прошли через снижение цены, при этом 30,8% всё же были проданы выше запрашиваемой цены, что не похоже на профиль отступающего рынка.

Что это значит для доходности

По данным Glopra, средний уровень по США составляет 2 454 доллара за квадратный метр при валовой арендной доходности 6,71%, а цены за последние двенадцать месяцев выросли на 2,0%. После стандартизированного налога на арендный доход нерезидента в 10,66%, используемого в нашей методологии, из этой валовой цифры получается около 6,0% чистыми — одна из лучших доходностей с поправкой на риск среди развитых рынков и во многом причина того, почему американское жильё держится в глазах покупателей ради дохода даже тогда, когда рост капитала буксует.

Эту арифметику удерживает арендная сторона. Типичная запрашиваемая аренда по данным Zillow достигла в июле 1 962 долларов, на 2,3% выше прошлогоднего уровня, то есть немного опережая собственный индекс стоимости жилья. Когда аренда растёт быстрее цен, доходности расширяются, а не сжимаются. Встречный сигнал в том же отчёте: 39,8% арендных объявлений теперь рекламируют уступку — бесплатный месяц, отменённые сборы, — то есть деньги, которых не видно в заголовочной ставке, но которые вычитаются из отдачи собственника.

Sources: Zillow July 2026 Market Report https://zillow.mediaroom.com/2026-08-06-Zillows-July-Market-Report-shows-a-7-sales-surge,-but-leading-indicators-point-to-a-slower-second-half; Redfin Housing Market Update https://www.redfin.com/news/housing-market-update-homebuying-demand-stalls-summer/

Market data: United States · Miami