Американцам нужно 109 796 долларов в год, чтобы купить типовое жильё — чуть ниже прошлогоднего рекорда

По расчётам Redfin, в июне для покупки типового американского дома требовался доход 109 796 долларов — на 0,5% меньше, чем год назад: зарплаты наконец обогнали цены.

Чтобы позволить себе типовое американское жильё в июне 2026 года, покупателю требовался годовой доход в 109 796 долларов — таковы данные, опубликованные Redfin 5 августа. Это на 0,5% меньше, чем 110 382 доллара годом ранее: первое послабление в ряду, который три года подряд ставил рекорды, и улучшение, измеряемое сотнями долларов, на фоне разрыва, всё ещё выражающегося пятизначным числом. Медианный доход домохозяйства составляет 87 599 долларов. Недостача — примерно 22 000 долларов.

Сдвинулись доходы, а не цены

Улучшение пришло со стороны заработков, а не жилищного рынка. Медианный доход домохозяйства за год вырос примерно на 4%, тогда как медианная цена сделки прибавила 2,2% — впервые с пандемии первая цифра явно опередила вторую. Эта арифметика снизила долю дохода, которую типовому покупателю приходится направлять на жильё, с 39,3% до 37,6% и подняла долю объявлений, доступных среднему домохозяйству, с 30,5% до 34,2%.

Разрыв между требуемым и фактическим доходом сузился примерно с 26 000 до 22 000 долларов. Расчёт Redfin исходит из первоначального взноса в 15%, порога в 30% дохода на жильё и ипотечной ставки в середине диапазона 6% — оговорить эти допущения стоит, поскольку сдвиг ставки на полпроцентного пункта меняет требуемый доход на тысячи долларов.

Стартовая ступень улучшилась быстрее

Покупка стартового жилья теперь требует 70 693 долларов — на 1,5% меньше год к году, то есть втрое быстрее, чем улучшается рынок в целом. Это и есть более интересная цифра. Начальный сегмент остаётся самой узкой частью американского жилищного рынка с 2021 года, и более быстрое улучшение там говорит о том, что предложение внизу ослабевает относительно спроса, а не о том, что покупатели просто переходят на более дешёвые варианты.

Взгляд собственника, а не покупателя

Подобная арифметика доступности описывает предельного покупателя, а именно предельный покупатель и задаёт цену. По данным Glopra о США, средний уровень по стране составляет 2 454 доллара за квадратный метр при валовой доходности 6,71%, цены за двенадцать месяцев выросли на 2,0%, а эффективная ставка налога на аренду для нерезидентов в нашем стандартизированном случае равна 10,66% — то есть около 6,0% чистыми.

Рынок, где доходы растут быстрее цен, — это одновременно рынок, где арендаторы способны переварить больше повышений, и это поддерживает доходность даже при выравнивании ценовой динамики. Риск разворачивается в обратную сторону, если ипотечные ставки продолжат расти: требуемый доход крайне чувствителен к ставкам, и зафиксированный в начале августа уровень 6,69% — максимум за одиннадцать месяцев — при закреплении сам по себе перечеркнул бы годовой прирост доходов.

Sources: Redfin, Housing Affordability Report (5 Aug 2026) https://www.redfin.com/news/affordability-homebuying-2026/

Market data: United States · Miami