巴厘岛短租新规：谁的危机，谁的机遇？
Machine translation. Original (Hungarian): Bali új szálláskiadási szabályai: kinek probléma, kinek lehetőség?
Glopra expert · 2026-10-05
自2026年8月起，在巴厘岛只有持有许可证且位于合规区域内的别墅才能进行短期出租。坎古地区四分之三的房源位于不合规区域。2027年中起，合规核查将实现自动化。
多年来，任何人都可以在巴厘岛通过Airbnb出租别墅，无需取得任何许可证。但这种局面即将终结。根据新规，只有持有相应许可证、且房产位于允许短租的规划区域内，才可进行短期出租。
此次收紧并非巴厘岛地方性法规，而是覆盖三个层级的全国性监管框架：2025年旅游法修正案（UU 18/2025）、关于风险分级许可制度的政府条例（PP 28/2025），以及住宿类主管部长令（Permenpar 6/2025）。
各平台须下架未获许可的住宿房源。原定于2026年3月31日的截止日期已两度延期，房源下架工作最终于2026年8月1日正式启动。
为何出台这些新规？
乍听之下，这些变化可能令人担忧，但有必要了解其背后的原因。近年来，巴厘岛正逐渐成为自身成功的牺牲品：大量出租房源在未取得许可证、未缴纳税款的情况下运营，对依规经营者造成了不公平竞争。政府的目标并非压缩客流，而是整顿市场秩序、引导旅游业向更高质量发展。
对于准备入场的投资者而言，这一变化更多意味着机遇而非风险。持有许可证、在合规区域内运营的房东将从中受益——潜在竞争者数量可能大幅减少，而市场需求依然旺盛。这有望带来更高的入住率和每晚房价，最终实现更丰厚的收益。此外，规范化的市场也更具可预期性：大型国际酒店集团和机构投资者历来倾向于在规则清晰的市场中开发和置业。
分区规划：哪里可以出租
巴厘岛房产市场常提及粉色、黄色和绿色三类区域。这些并非法律术语，而是地图配色的通俗叫法，但足以说明核心要点：
- 粉色（旅游区）：允许短期出租；
- 黄色（居住区）：须经专项审批、满足特定条件方可出租，实际操作中基本仅当地居民能够获批；
- 绿色（农业区）：禁止短期出租。
官方区域划分以县级土地利用总体规划为准，地方层面不得擅自变更，任何人均可通过公开地图系统（balisatudata.baliprov.go.id/peta-tata-ruang）查询核实。
坎古：四分之三的房源位于不合规区域
我们对上述规定的实际落地情况进行了测算。将坎古地区22,653套在售房源与巴东县官方区域规划图进行比对，结果显示：仅有23.6%的房源位于旅游区，58.4%位于居住区，17.5%位于农业区。
旅游区仅占该片区总面积的18.4%，为一条宽600至1,000米的沿海带状区域，且现行土地利用总体规划并无扩展计划。
小户型房源的情况更为严峻。在投资者最常关注的0至2卧室户型中，仅约五分之一位于旅游区。Booking.com和Airbnb上的房源分布也呈现相同规律，说明两大平台目前尚未实施区域筛选。然而，随着监管趋严，这一状况在未来几年内可能出现重大转变。目前，各旅游预订平台正尝试逐步将未经核查的房源在搜索结果中降权处理，以此作为适应新规的过渡举措。
2027年：自动化核查全面启动
此前核查进展迟缓，主要原因在于相关部门依赖人工审核。截至2026年5月，全国约470,000套在售房源中，仅完成31,233套的审核，比例不足7%。
这一局面将于2027年中发生根本性转变。届时，主管部门将通过各平台对所有房源实施自动化核查，逐一确认其背后是否具备专项授权从事住宿出租的有效企业登记。这将大幅加快整体核查进程，推动市场加速出清。
究竟有多少房源面临退出？
目前尚无人能给出精确答案。退出规模取决于居住区申请的获批比例，而这方面目前没有任何可靠数据可供参考。
我们设定了三种情景进行测算：若农业区房源无缘获批、而居住区大多数房源顺利取得许可，未来几年坎古的房源供应量可能下降约15%；若黄色区域较大比例的房源未能获批，降幅将达20%；极端情况下，降幅甚至可能触及35%。
然而，比具体数字更重要的是趋势本身。凡是房产位于旅游区且已持有全套许可证的业主，将拥有显著的竞争优势。
大门已关：外资企业不再受理新许可申请
自2026年5月起，巴厘岛不再向外资企业发放18类经营活动的新许可证，其中明确包括住宿出租和小型酒店的运营。省长在说明中指出，许多外资企业借助简化审批程序，在未取得必要认证的情况下开展住宿出租业务，对本地经营者造成了不公平竞争。
现有许可证继续有效。因此，以外资企业身份进入巴厘岛别墅出租市场的这条路已经关闭。而已在市场中的从业者，将面对日益收窄的竞争格局。
出于信息透明的考量，在此说明：本人在巴厘岛市场亦有直接利益关联。我们公司的相关许可证幸于2025年12月、即禁令实施前完成办理。
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