澳大利亚 8 月住宅审批量下降 6.1％，公寓审批量下降 21.2％

澳大利亚 8 月审批新建住宅 16,953 套，环比下降 6.1％，同比上升 10.3％，独立屋与公寓走势背离。

2026 年 8 月，澳大利亚共审批新建住宅 16,953 套，经季节调整后环比下降 6.1％，同比 2025 年 8 月上升 10.3％。澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics）于 2026 年 9 月 30 日公布该数据。单一的总量数字掩盖了两个正在分化的市场：私营部门独立屋审批量环比上升 3.7％，达到 10,885 套，比一年前高出 18.4％；而私营部门非独立屋住宅审批量下降 21.2％，降至 5,674 套，比 2025 年 8 月低 2.1％。

独立屋与公寓走向相反

第二类涵盖公寓、联排住宅及其他相连式住宅。以 5,674 套审批量计，它是统计中唯一低于一年前水平的部分，比 2025 年 8 月低 2.1％。独立屋走势相反，达到 10,885 套，比去年同月高 18.4％。该机构建筑统计负责人丹尼尔·罗西将当月的下降主要归因于公寓审批。

对任何研读供应管道的人来说，这一区分都很重要，因为相连式住宅正是为首府城市带来密度的形态，而收缩的恰恰是这一部分。

获批工程的价值下降速度远快于套数

价值序列的跌幅深于套数。8 月获批建筑工程总价值为 168.2 亿澳元，下降 21.3％，其中非住宅建筑占 55.3 亿澳元，下降 44.8％。住宅套数与工程价值并非同一种度量：价值序列把写字楼、仓库、学校和医院与住宅一并计入，因此会对根本不出现在住宅套数中的大型商业决策作出反应。

各州结果参差不齐

昆士兰州跌幅最大，为 22.5％，其次是新南威尔士州的 17.3％ 和塔斯马尼亚州的 1.5％。三个州走向相反：南澳大利亚州上升 24.0％，维多利亚州上升 8.9％，西澳大利亚州上升 3.2％。离散程度之大，使全国数字无法准确描述其中任何一个州，这也是澳大利亚住房数据一贯需要注意之处，因为该国各州分别运行独立的规划体系、独立的土地供应政策和独立的印花税制度。过去半年的全国序列为：3 月 17,224 套，4 月 17,452 套，5 月 17,203 套，6 月 18,397 套，7 月 18,056 套，8 月 16,953 套。

Glopra 自有的澳大利亚价格与租金数据显示了什么

我们的澳大利亚数据行衡量的对象与审批量并不相同，这一点值得明说。统计局统计的是建筑许可，也就是尚未浇筑、更谈不上售出的未来供应。我们的数据行衡量的是现有公寓当下的挂牌水平：每套 471,613 美元，月租金 1,920.82 美元，两者均取自单一服务商 2026 年 9 月 8 日当周的全国挂牌序列，由此得出 4.89％ 的毛租金回报率。澳大利亚不公布全国住宅每平方米价格，现有的面积数据也无法支撑一个站得住脚的估算，因此该行按套存储，而非按平方米。

另有两个数字构成背景。我们记录的澳大利亚年度价格变动为 10.8％，泡沫风险评分为 61，处于偏高区间。这 10.8％ 是包含地区市场在内的全国挂牌价格变动，而不是对首府城市已成交交易的测量，因此它与首府城市成交指数并非同一量纲，也不应相互比较。

有一条澳大利亚规则使这次发布对外国买家格外重要。外国购房者只能购买新建住宅，2025 年至 2027 年期间禁止购买二手住宅。因此对非居民而言，审批管道不是关于未来供应的背景信息，而是对未来何者在法律上可购买的界定，公寓审批量环比下降 21.2％ 就是这一范围的直接收窄。我们为澳大利亚记录的非居民租金税率为 30％，买卖往返交易成本为 7.3％。

Sources: Australian Bureau of Statistics, Total dwelling approvals fall 6.1% in August, 30 September 2026 https://www.abs.gov.au/media-centre/media-releases/total-dwelling-approvals-fall-61-august; Australian Bureau of Statistics, Building Approvals Australia, August 2026, released 30 September 2026 https://www.abs.gov.au/statistics/industry/building-and-construction/building-approvals-australia/latest-release

Market data: Australia