澳大利亚住宅价值 9 月下跌 1.1％，连续第六个月下滑，同比增幅归零

澳大利亚住宅价值 9 月下跌 1.1％，连续第六个月下滑，同比变动恰为 0.0％，全国中位数为 899,236 澳元。

根据 Cotality 以 2026 年 10 月 1 日星期四 0 时 1 分为解禁时点发布的住宅价值指数，澳大利亚住宅价值在 2026 年 9 月下跌 1.1％，这是连续第六个月下滑。全国住宅价值中位数目前为 899,236 澳元。同比变动恰好落在 0.0％，而这个零是整份报告中最具误导性的数字。

一个几乎描述不了任何人的全国均值

在这个平坦的同比数字背后，八个首府城市正朝两个相反方向移动。达尔文的住宅价值一年上涨 11.9％，珀斯上涨 10.1％，霍巴特上涨 7.0％，阿德莱德上涨 6.5％，布里斯班上涨 5.9％。与之相对，悉尼下跌 7.0％，墨尔本下跌 6.2％，堪培拉下跌 1.6％。一年前在两个最大市场买房的人，与在最小首府买房的人，经历了完全相反的一年，而全国标题数字把两者平均成了零。

中位数显示这些市场在绝对水平上的差距。悉尼为 1,198,596 澳元，达尔文为 633,431 澳元，布里斯班 1,048,880 澳元，珀斯 975,022 澳元，阿德莱德 928,560 澳元，堪培拉 861,744 澳元，墨尔本 780,550 澳元，霍巴特 741,496 澳元。布里斯班已成为第二贵的首府城市，同比仍有 5.9％ 的涨幅，而墨尔本如今在同一份名单上低于阿德莱德与堪培拉。

跌势在扩散，而不是收窄

9 月在八个首府中有七个为负。达尔文是唯一例外，当月上涨 0.4％，当季上涨 0.5％。最陡的月度跌幅来自布里斯班的 1.5％ 和悉尼的 1.4％。这意味着疲弱已不再局限于那些下跌了一年的市场：布里斯班仍比十二个月前高出 5.9％，9 月的跌速却快于其他任何城市。

季度数据让这一点更为锐利。悉尼三个月下跌 4.9％，布里斯班与珀斯各下跌 4.7％，墨尔本 3.4％，堪培拉 3.2％，阿德莱德 2.7％，霍巴特 1.2％。珀斯以 10.1％ 的全国第二高同比涨幅，在一个季度内回吐了 4.7％。合计首府城市 9 月下跌 1.2％，合计区域市场下跌 0.7％，因此较小的中心目前比大城市更为抗跌。

与 Glopra 自有澳大利亚数据的对照

我们的澳大利亚数据刻意不采用每平方米价格，因为没有任何发布方为澳大利亚住宅公布这一数值，而我们不去估算未经公布的数据。我们记录的是全国平均挂牌价每套 471,613 美元，以及全国平均挂牌租金每月 1,920.82 美元，两者来自同一家研究机构，同在 2026 年 9 月测得，并且都只覆盖公寓。

这一序列显示同比上涨 10.8％，方向与 Cotality 的 0.0％ 相反，原因在于方法而非内容冲突。我们的数字是卖方在全国挂牌样本中为公寓开出的价格；Cotality 估算的是包含独立屋在内的全部住宅存量的成交价值，而悉尼与墨尔本跌得最深的恰恰是独立屋。挂牌价的变动也晚于估值，因为卖方只有在市场已经移动之后才会下调报价。

对外国买家而言，有一条规则比以上所有数字都更重要。澳大利亚目前只允许外国人购买新建住宅，在我们的数据中二手住宅在 2025 年至 2027 年期间对外国买家关闭，因此产生那 1.1％ 跌幅的二手存量，大部分根本无法购买。交易成本为 7.3％，外国出租人租金收入的实际税负为 30％，我们在泡沫风险刻度上给该市场 61 分，处于偏高区间。本文为市场报道，不构成投资建议。

Sources: Cotality, Home Value Index, September 2026 data, embargoed to 1 October 2026 https://discover.cotality.com/hubfs/Article-Reports/COTALITY%20HVI%20OCT%202026%20FINAL.pdf

Market data: Australia