克罗地亚第二季度住宅价格上涨 12.7％，成交量却减少三分之一

截至 2026 年第二季度的一年内，克罗地亚住宅价格上涨 12.7％，但登记成交量下降 33.3％。

克罗地亚国家统计局（Državni zavod za statistiku）十月一日在萨格勒布公布，截至 2026 年第二季度的一年内，该国住宅价格上涨 12.7％，环比上季度上涨 2.7％。同一份公告显示，成交数量指数为 77.40，同比下降 33.3％。价格与成交量朝相反方向移动，差距之大，足以让这两个数字描述出几乎不同的两个市场。

主价格指数在以 2025 年为 100 的基期上升至 111.24。成交金额指数为 82.97，同比下降 24.5％，跌幅小于成交数量。两项数据均为初步值，统计局说明原因是其行政来源数据的报送情况发生了实质性变化。

海岸带是市场中最慢的部分

对境外买家而言，区域分项是这份公告中最有价值的部分。萨格勒布市指数升至 113.53，环比上涨 4.1％，同比上涨 15.7％。其余地区的剩余组别升至 113.34，分别上涨 3.3％ 和 15.8％。亚得里亚海区域涵盖沿海各县，几乎全部国际需求都集中在那里，该区域升至 108.46，环比仅上涨 1.2％，同比上涨 9.0％。

这一排序很重要。本季度克罗地亚的价格上涨由首都和内陆各县带动，而不是海边。外国买家若读到 12.7％ 这个全国性标题数字，并把它套用到达尔马提亚或伊斯特拉的房产上，就会高估官方指数在当地实际测得的水平。

新建住宅与存量住宅已经分化

存量住宅指数升至 112.84，环比上涨 3.4％，同比上涨 14.1％。新建住宅升至 107.13，分别上涨 0.8％ 和 9.2％。因此推动上涨的是二手存量，这与另外几个欧洲市场的格局相反：在那些市场上，新建住宅的稀缺把较新的细分市场推到了前面。

这与我们自己的克罗地亚数据如何对照

Glopra 为克罗地亚记录的全国平均挂牌价为每平方米 4,549.9 美元，取自某全国性门户网站 2026 年 8 月的指数，年度变动为 14.3％，来自欧盟统计局 2026 年第一季度的读数。统计局的 12.7％ 低于此值，差异属于方法层面而非相互矛盾：我们的数字是较晚月份的挂牌价水平，对照的是较早季度的官方指数；而官方序列是覆盖四月至六月的成交型指数，今年已从 2015 年基期改为 2025 年基期。此外，挂牌价的反应也晚于已登记成交。

我们的克罗地亚数据行标注泡沫风险评分 70，处于偏高区间；在标准的 30％ 费用扣除之后，租金收入的实际税负为 8.4％；全程交易成本为 7.5％。欧盟买家取得产权不受限制；来自欧盟以外的买家则需要本国的对等待遇和一份许可。一个官方登记成交量一年内减少三分之一的市场，同时也是退出所需时间可能长于价格指数所暗示的市场，而这正是标题数字掩盖的风险。

Sources: Croatian Bureau of Statistics (DZS), Indeksi cijena stambenih objekata za drugo tromjesecje 2026 - privremeni podaci, CIJ-2026-2-1/2, Zagreb, 1 October 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/hr/121053; Croatian Bureau of Statistics (DZS), house price index release listing https://podaci.dzs.hr/hr/podaci/cijene/indeks-cijena-stambenih-nekretnina/

Market data: Croatia