匈牙利第二季度住宅价格下跌 1.4％，同比涨幅仍维持在 10.1％
匈牙利住宅价格在 2026 年第二季度下跌 1.4％，结束此前连续五个季度的上涨，同比涨幅仍维持在 10.1％。
匈牙利中央统计局十月一日更新了季度住宅价格指数，2026 年第二季度的初步数据显示，价格较第一季度下跌 1.4％。在以上一季度为 100 的基期上，综合指数录得 98.6。此前五个季度分别为 109.5、102.2、106.6、103.3 和 101.5，全部高于 100。与 2025 年同季度相比，该指数仍为 110.1，即同比上涨 10.1％。
在以 2025 年均值为 100 的水平基期上，综合指数为 106.3，低于第一季度的 107.8。其背后的季度序列为：2024 年第三、第四季度分别是 83.0 和 86.3；2025 年全年依次为 94.4、96.5、102.9 和 106.2；2026 年则是 107.8 和 106.3。
新建住宅的跌幅主要来自结构变化
匈牙利这张表做了多数国家价格指数不做的事：它把每一项同比变动拆成结构效应与纯价格变动，再单独公布合计值。第二季度新建住宅的同比结构效应为 94.3，纯价格变动为 99.3，合计为 93.7，即同比下跌 6.3％。
仔细读来，这并不意味着某一套具体的新房便宜了 6.3％。纯价格分项几乎没有移动。跌幅几乎全部来自结构效应，也就是说本季度成交的新建住宅，比一年前成交的那批更便宜。若把新建住宅的标题数字读成价格回调，读到的其实是竣工项目组合的位移。
二手住宅呈现相反格局
二手住宅的同比结构效应为 102.3，纯价格变动为 111.5，合计为 114.1，即上涨 14.1％。在这里，结构是在给涨幅加码，而不是替它作解释，真正起作用的是底层的价格变动。
季度数据让这一点更为锐利。第二季度二手住宅的结构效应为 101.9，纯价格变动为 98.5，合计为 100.3。按纯价格计算，匈牙利二手住宅在六月底比三月底更便宜；合计值之所以接近持平，只是因为成交房源的组合向更高价位移动了。
这与我们自己的匈牙利数据如何对照
Glopra 为匈牙利记录的全国平均挂牌价为每平方米 4,049.14 美元，取自某全国性房源聚合平台 2026 年第 36 周的数据，布达佩斯为 5,042.62 美元。我们的年度变动字段为 12.3％，来自匈牙利国家银行同一季度的指数，而统计局为 10.1％。两者都可信，差距属于方法层面：央行公布的是对房产特征做了校正的特征价格指数，统计局公布的则是把结构效应保留为单独一栏的综合指数。就方向而言，两者现在指向一致，而这才是关键。
我们的匈牙利数据行标注泡沫风险评分 69，处于偏高区间，布达佩斯为 64。租金收入的实际税负为毛租金的 13.5％：在标准的 10％ 费用扣除之后课征 15％ 个人所得税，没有社会保险缴款，也没有级距，因此在任何租金水平上税率相同，对非居民同样相同；若采用据实列支，实际负担可降至 8％ 至 10％。全程交易成本为 8％。产权形式为完全所有权，来自欧盟以外的买家需要一份许可。第二季度数据标注为初步值，该指数今年已从 2015 年基期改为 2025 年基期，因此更早期的对比需要谨慎。
Sources: Hungarian Central Statistical Office (KSH), STADAT table 18.2.1.8, Lakaspiaci arindex negyedevenkent, last updated 1 October 2026, reference quarter 2026 Q2 https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0036.html