墨西哥银行住房贷款 8 月实际增长 1.5％，消费贷款增长 8.5％

墨西哥商业银行住房贷款余额 8 月达到 1.5319 万亿比索，实际同比增长 1.5％，在三类增长的住房贷款方中增速最慢。

根据 Banco de Mexico 于 2026 年 9 月 30 日发布的货币总量与金融活动报告，墨西哥商业银行的住房贷款余额在 2026 年 8 月末为 1.5319 万亿比索，实际同比增长 1.5％。同月，同一批银行的消费贷款实际同比增长 8.5％。墨西哥家庭在增加借贷，但不是为了买房。

三条家庭信贷线，三种速度

该报告把商业银行对非金融私营部门的全部融资规模定为 7.949 万亿比索，实际同比增长 4.2％，占这些银行放贷总额的 68％。其中，对企业和有经营活动的自然人的贷款达到 3.8852 万亿比索，增长 2.0％；消费贷款为 2.0183 万亿比索，增长 8.5％；住房贷款为 1.5319 万亿比索，增长 1.5％。

因此，住房贷款在三条线中实际增速最慢，消费贷款最快。这个排序才是值得记住的事实。住房抵押贷款是一项按长端利率定价的二十年承诺，消费贷款则是一个短期决定，所以两条线之间的落差，可以合理地读作墨西哥家庭当下在多大程度上愿意以长期视角看待房产。

住房贷款的最大供给方不是银行，而是国家基金

把银行这个数字放回比例的是 Infonavit，即劳工住房基金，它持有 2.3588 万亿比索住房贷款，实际同比增长 5.2％。这一余额大于商业银行全部住房贷款，而且增速明显更快。公共部门雇员的同类基金 Fovissste 持有 2,965 亿比索，增长 4.0％。相比之下，开发性银行的住房贷款规模很小，为 112 亿比索，实际同比收缩 2.4％。

于是，在一个由两家依靠缴费运作的国家机构合计持有远多于私营银行住房债务的市场上，私营银行部门成了三家增长中的贷款方里最慢的一家。只凭银行信贷来读墨西哥住房需求的人，恰好漏掉了另一半画面。

一笔固定利率住房贷款的代价

报告还列出了固定利率住房贷款的年度总成本，这是墨西哥贷款机构必须披露的贷款全部成本指标：平均 13.78％，最低 10.70％，最高 28.18％。这个区间的宽度本身就值得注意。同一款产品换一家机构，公布的成本可能高出许多，这比平均值的任何变动都更能说明比价的必要。

Glopra 自有墨西哥数据的位置

我们的墨西哥数据为 2026 年 8 月全国平均挂牌价每平方米 1,908 美元，来自一家银行发布的月度指标；该指标在墨西哥 32 个联邦实体中的 15 个采集挂牌信息，并把独立住宅与公寓合并计算。我们完全不公布墨西哥的全国租金，因为这一价格背后的发布方只统计出售一侧，也没有其他来源给出同一基准下的全国租金；写明理由的空字段，比从别处借来的数字更有用。

在本文中我们也刻意不发布墨西哥的年度价格变动。我们这一行目前带有来自不同发布方的两个不同年度读数，在此问题理清之前，价格水平可以发布，派生的变动不可以。我们同时公布的是：泡沫风险评分 64，处于偏高区间；毛租金适用 25％ 的固定税率且不得扣除费用；交易成本 10.3％；以及外国人在沿海与边境地带购房须通过 fideicomiso 信托结构，而非直接完全产权。本文为市场报道，不构成财务建议。

Sources: Banco de Mexico, Agregados monetarios y actividad financiera en agosto 2026, published 30 September 2026 https://www.banxico.org.mx/publicaciones-y-prensa/agregados-monetarios-y-actividad-financiera/agregados-monetarios-activida.html; Banco de Mexico, Agregados monetarios y actividad financiera en agosto 2026, release PDF https://www.banxico.org.mx/publicaciones-y-prensa/agregados-monetarios-y-actividad-financiera/%7BAB19D69D-00C9-0C02-8C01-1FBCF1F12FA3%7D.pdf

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