首尔公寓价格创下连涨 86 周的纪录，江南与龙山却转为下跌

首尔公寓价格连续第 86 周上涨，创下纪录，但江南、瑞草、松坡与龙山本周均出现下跌。

根据韩国不动产院十月一日公布的数据，截至 9 月 28 日的一周，首尔公寓买卖价格上涨 0.09％，为连续第 86 周上涨。这一连涨纪录已超过此前的 85 周，后者自 2020 年 6 月第二周延续至 2022 年 1 月第三周。全国范围内，公寓买卖价格上涨 0.06％。

创下纪录的，是市场中并非最昂贵的那些部分。江南区指数下跌 0.56％，跌幅深于前一周的 0.42％。瑞草区在下跌 0.37％ 之后再跌 0.33％。松坡区下跌 0.19％，自 0.14％ 扩大。龙山区下跌 0.01％，为 22 周以来首次下跌；该区上一次出现负值是在四月第四周的 0.03％。

上涨动能正逐周流失

首尔 0.09％ 的周涨幅低于七天前的 0.13％，而自八月第五周触及 0.22％ 以来，涨幅已连续五周收窄。首都之外，京畿道上涨 0.15％，自 0.23％ 放缓，仁川上涨 0.02％。首都圈以外地区连续第三周持平于 0.00％。

这一分布才是纪录背后真正的故事。一段依靠 0.09％ 的首尔读数维系、同时四个中心区在下跌、地方读数恰好为 0.00％、京畿道又在放缓的连涨，是一段底盘不断收窄的连涨。标题衡量的是韧性，而不是力度。

这个市场在境外买家眼中是什么样子

我们自己的韩国数据在这里补上了周度公告所没有的内容。外国人土地交易许可区于 2025 年 8 月 26 日首次划定，韩国国土交通部已于 2026 年 8 月确认，该制度自 2026 年 8 月 26 日起延续至 2027 年 8 月 25 日。覆盖范围为首尔全域、京畿道 23 个市郡以及仁川 9 个区。外国个人、企业或政府在取得任何超过 6 平方米的地块之前，必须获得地方政府的事前批准，并须在购买后四个月内入住，且在该房产中居住至少两年。违规可被反复处以最高相当于房产价值 10％ 的罚款，并可撤销交易。该制度不适用于赠与、继承、法院拍卖以及 officetel 类单元。

与价格数据对读，这一点比连涨纪录本身更有分量。本周录得上涨的区域几乎全部位于许可区之内，而居住要求意味着非居民在最初两年根本无法以出租人的身份参与这段纪录。

价格水平，以及我们刻意不发布的收益率

Glopra 记录的首尔公寓平均成交价为每套 1,197,052 美元，取自某商业银行 2026 年 8 月的月度住宅价格调查，其公布数值为 1,607,390,000 韩元。这是对市场价格的估值调查，而非已成交登记的汇总，因此我们将其归类为挂牌型口径。

我们不发布首尔的租金收益率，理由值得说明。韩国住宅租赁以全租房为主，这是一笔可退还的大额一次性保证金，期间完全没有月租，而全租房保证金并不是租金。另一种形式月租房把保证金与月付结合，公布的只有月付部分。若把这笔单纯的月付与首尔公寓均价相配，得出的毛收益率约为 1.4％，远低于市场真实的经济回报，因为房东在租客保证金上获得的收益被排除在外。在能够取得按转换率调整的序列之前，附带说明的空白字段比一个会误导人的数字更为诚实。

在税务方面，拥有一套韩国住宅并长期出租的非居民个人，依所得税法对该租金收入不课税，除非官方评估价值超过 12 亿韩元。首尔的官方评估价值通常为市场价格的 60％ 至 70％，因此一套普通的首尔公寓远低于该门槛。以上为信息，不构成建议，上述许可条件在任何情况下均适用。

Sources: Korea Real Estate Board, weekly apartment price trends for the week ending 28 September 2026, published 1 October 2026, as reported by Jaekyung Ilbo https://news.jkn.co.kr/post/1004154; Korea Real Estate Board weekly apartment price trends as reported by MoneyToday, 1 October 2026 https://www.mt.co.kr/estate/2026/10/01/2026100111102846291; Ministry of Land Infrastructure and Transport, extension of the foreign-buyer land transaction permit zones to 25 August 2027, as reported by The Korea Herald, 21 August 2026 https://www.koreaherald.com/article/10848132

Market data: Seoul · South Korea