西班牙住房法令将强制迁离暂停至 2030 年，并禁止以低于评估价值 70％ 的价格购房
西班牙 Real Decreto-ley 26/2026 于 9 月 30 日登载官方公报，将弱势家庭的强制迁离暂停至 2030 年，并于 10 月 1 日生效。
西班牙于 2026 年 9 月 30 日在官方公报上公布了一项新的住房法令，该法令于次日生效。这项日期为 9 月 29 日的 Real Decreto-ley 26/2026 将针对没有替代住所的弱势人群的强制迁离程序暂停至 2030 年 12 月 31 日，并禁止特定实体在 2028 年 12 月 31 日之前以低于评估市场价值 70％ 的价格取得住房。
该法令共有 20 条条文，分为六编，另有两项附加规定、两项过渡规定、一项废止规定和十一项最终规定。它刊载于第 241 号公报，占据第 127818 页至第 127913 页。
三个日期承载了大部分分量
三个期限界定了核心措施的存续时间。低于价值取得的限制持续到 2028 年 12 月 31 日。弱势情形下强制迁离的暂停持续到 2030 年 12 月 31 日。对现有租约租金调整的非常限制持续到 2027 年 12 月 31 日，是三者中最短的一个，位于第一编，与合约延长并列。
第四个日期的作用方式不同。以常住住房为标的、在 2028 年 12 月 31 日之前到期的租约，可以按年为单位延长，最多再延长两年。这一条款回溯适用于远在本法令之前签订的合约，因此它列在最终规定之中，而非条文之中。
季节性租赁与分房间租赁被拉回租赁法之下
第 3 条重写了 1994 年的城市租赁法，其中影响面最广的变化涉及两类已经脱离其适用范围的合约。任何临时租赁或分房间租赁合约，若缺乏明确说明承租人对临时住房存在真实且经证明的需求的事由，即自动转为普通的常住租赁合约，并随之取得相应的居住保障。
分房间租赁另有一条独立规则。当同一套住房上同时存在多份部分合约时，其租金总额不得超过整套住房单一合约的租金。这两项变化针对的是同一种做法：在普通租赁制度对出租人变得昂贵的地方，合约被重新标注为季节性，或者按房间拆分。该法令取消了标签带来的好处，转由约定的实质内容决定适用哪一套规则。
十三部法规同时被改写
这项法令并非孤立存在。它修改了 1994 年的城市租赁法和 2023 年的住房权利法，也就是西班牙租赁监管的两大支柱，而覆盖范围远不止于此：依 2000 年法律的民事程序、依 2006 年法律的所得税、依 1992 年法律的增值税、地方财政法、规范上市房地产投资公司的 2009 年法律、一项 2023 年的法令、2019 年的不动产信贷合约法、2015 年的保险法、2023 年的证券市场法、2003 年的公共资产法，以及 1954 年的动产抵押法。
这一覆盖面显示了政府预期行为会在何处改变。触及所得税与增值税意味着围绕出租的激励会随规则一同变化；触及上市房地产投资公司制度与证券市场法，则直接指向持有大型住宅资产组合的公司载体。由于它是法令而非普通法律，目前已经生效，但仍需议会确认。
这项法令与西班牙自身数据的交汇处
Glopra 于 2026 年 9 月 28 日采集的西班牙数据记录的全国平均挂牌价为每平方米 3,390 美元，平均挂牌租金为每平方米每月 17.50 美元。全国住房价格序列的年度变动为 12.8％。西班牙的泡沫风险评分为 61，处于偏高区间，交易总成本约为购买价格的 15.3％。
Glopra 自有的一项税务数据直接关系到这项法令的覆盖范围。西班牙的租金收入，对在欧洲联盟或欧洲经济区拥有税务居民身份的业主适用 19％ 的税率，并可先行扣除费用；对在此范围之外拥有税务居民身份的业主，则按毛租金适用 24％ 的税率，且不得作任何扣除。由于该法令修改了所得税法，非居民出租人属于处境可能发生变化的群体之一，而这两个税率的计税基础不同，因此同一项规则变动对他们的影响并不相同。
关于任何价格解读的告诫
全国 12.8％ 的年度涨幅是在这项法令出现之前测得的，而这些措施作用于居住保障、合约性质认定与购买资格，并非直接作用于价格。法令文本没有设定任何购买价格，而且仍需议会确认，因此其最终形态尚未确定。
Sources: Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20266; Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20266