西班牙把住宅租约最低期限定为五年，房东为公司时为 7 年
西班牙新租赁法令把住宅租约最低期限定为五年，房东为法人时为七年，并规定十二个月租金为最低补偿。
在西班牙，房东为自然人时，住宅租约今后必须至少持续五年才会自动续期；房东为法人时，最低期限升至七年。这一规则来自 9 月 29 日的 Real Decreto-ley 27/2026，该法令于 2026 年 10 月 1 日刊载于官方公报，并于 2026 年 10 月 2 日生效。文本位于第 243 期公报的第 128380 页至第 128387 页，仅含一条条文。
一条条文，重写了每一份租约的结尾
这条唯一的条文修改了 1994 年城市租赁法第 10 条，也就是规定租约到达约定期限末尾时如何处理的那一条。围绕它的是两项附加规定、一项过渡规定和两项最终规定。第一项附加规定使该文本与前一天刊载于公报的住房法令 Real Decreto-ley 26/2026 相互衔接，第二项则规定对被修改条款的引用应如何理解。
通知期被刻意设为不对等，较长的一端落在房东身上。不希望租约续期的房东必须提前六个月告知。想要搬离的承租人只需给出两个月。法令还对离开设定了界限：离开住所超过六个月的承租人，将失去整个保护机制所依托的惯常居所性质。
提前终止从此有价格，而不只是手续
文本规定最低补偿为十二个月租金，并给出另一种计算方式：按承租人实际居住的每一年支付一个月租金。若房东以自身需要该房产为由终止租约，此后须在三个月内实际入住。
这三个数字合起来看，改变了决策的性质。在最低期限之前收回住所，不再只是发出通知然后等待：它有一个写明的价格，而且这个价格随租期延长而上升。想要在无人居住状态下出售、或者自己搬进去的业主，现在有了一项可以与收益相比较的成本。
两套延长机制，由市政当局决定适用哪一套
除最低期限之外，法令还规定了特殊延长。承租人处于脆弱处境时，租约最多可延长一年。在被认定为住房市场紧张区域的地方，延长期最多可达三年。这一认定依据的是 2023 年住房法而不是本法令，因此同一套住房可能承担不同的最长约束，取决于其所在的市政当局是否被认定。一项唯一的过渡规定说明了上述内容如何适用于已经生效的合同。
这对 Glopra 数据中的房东意味着什么
我们在法令出台前测得的西班牙数据为：全国平均挂牌价每平方米 3,390 美元，平均挂牌租金每平方米每月 17.50 美元，年度价格涨幅 12.8％。法令不调控价格，因此这 12.8％ 描述的是新规尚未触及的市场。我们在泡沫风险刻度上给西班牙 61 分，处于偏高区间，可信度为高；交易成本 15.3％；完全产权，对外国买家没有限制。
新期限咬得最紧的是税务一项，而这一项并不在法令里。在我们的数据中，居住在欧盟或欧洲经济区的房东，对扣除费用后的净租金收入缴纳 19％；居住在该区域之外的房东，则对毛租金缴纳 24％，且完全不得扣除。因此，七年的最低约束对这两类业主来说是两种不同的命题：一方可以在更长的期间内用费用冲抵收入，另一方不能。本文为法律变动报道，不构成法律或税务建议。
Sources: Boletin Oficial del Estado, Real Decreto-ley 27-2026 de 29 de septiembre, BOE-A-2026-20385, BOE num. 243 of 1 October 2026 https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20385; Boletin Oficial del Estado, consolidated text of Real Decreto-ley 27-2026 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20385