澳大利亚将基准利率上调至 4.60%，多数首府城市房价同时下跌

澳大利亚央行于 2026 年 9 月 29 日将基准利率上调 25 个基点至 4.60%，而其本身将当前住宅市场形容为下行。

在 2026 年 9 月 29 日的会议上，澳大利亚储备银行将基准利率目标上调 25 个基点至 4.60%，该行利率页面显示新水平自 9 月 30 日起生效。这项决定以悉尼传播部门第 2026-27 号公告发布，其中关于房地产的表述异常直白：委员会写道，房价「在多数首府城市已经下跌，新增住房贷款明显减少」。

委员会为何再次加息

理由关乎物价，而非房产。委员会表示，澳大利亚近期的通胀数据强于预期。产出增长已经放缓，但用其原话说，「在边际上，6 月季度强于预期」。近几个月劳动力市场状况大体按预期趋于宽松，委员会还指出消费支出增长正在逐步放缓的迹象。

在下行的市场中收紧

这一点值得停下来看。中央银行在房价下跌时加息，处境并不轻松，而委员会也直言不讳：在其权衡的因素中，列有「住房市场下行所带来的经济影响的不确定性」。澳大利亚的住房贷款绝大多数为浮动利率，因此基准利率的变动在数周内而非数年内传导至家庭预算。正因如此，同一句话里才能同时出现房价下跌与新增住房贷款明显减少：利率上行，借款能力收窄，能够获批的买家随之减少。

公告同样回顾了已经完成的收紧。其中写道：「年初以来对基准利率目标的三次上调已经收紧了金融条件。」本次会议纪要将于 2026 年 10 月 13 日发布，下一次决议定于 2026 年 11 月 3 日 14 时 30 分。

我们自己的数据显示什么，又在哪里不同

Glopra 的澳大利亚数据行于 2026 年 9 月 28 日更新，建立在单一供应商的全国公寓序列之上。截至 2026 年 9 月 8 日当周，全国平均挂牌价为每套 471,613 美元；9 月 12 日的全国平均周挂牌租金折合每月 1,920.82 美元。由这一配对我们计算出 4.89% 的毛租金收益率。我们为澳大利亚存储的年度价格变动为 10.8%，泡沫风险分值为 61，处于偏高区间。

这个 10.8% 并不与委员会矛盾，因为它回答的是另一个问题。我们衡量的是全国范围内挂牌价的年度变化，包含非首府地区市场；委员会描述的则是集中于首府城市、以成交价衡量的近期下跌。挂牌价由卖方设定，反应滞后；首府城市的成交价率先转向。两个数字无法互相换算，而并置阅读正是关键所在。

外国买家面对什么

对境外投资者而言，有两个数字比基准利率更重要。非居民业主的租金收入自第一美元起即按单一税率征税，没有免税额度，在我们的标准化情形下相当于毛租金的 30%。全程交易成本约为 7.3%。凌驾于两者之上的是一条所有权规则：澳大利亚目前禁止外国买家购买二手住宅，禁令自 2025 年延续至 2027 年，因此新建住宅是唯一的入口。

Sources: Reserve Bank of Australia, Monetary Policy Decision, media release number 2026-27, 29 September 2026 https://www.rba.gov.au/media-releases/2026/mr-26-27.html; Reserve Bank of Australia, cash rate target and release schedule shown on the bank home page, read 29 September 2026 https://www.rba.gov.au/

Market data: Australia