澳大利亚住宅存量在6月季度蒸发341亿澳元，为2022年以来首次下滑

澳大利亚统计局数据显示，6月季度全国1,153万套住宅总值下跌0.3%至126,889亿澳元，为2022年9月以来首次下降。

2026年第二季度，澳大利亚住宅总价值下跌0.3%至126,889亿澳元，减少341亿澳元，是自2022年第三季度以来首次出现季度下滑。澳大利亚统计局于9月8日公布了这一数据。住宅均价下跌8,200澳元至1,100,400澳元，同期住宅数量增加54,400套至11,531,100套。

两个大州拖累了全局

新南威尔士州均价下跌32,700澳元至1,304,900澳元，维多利亚州下跌19,600澳元至918,400澳元，首都领地下跌13,300澳元至981,700澳元。其余五个行政区均上涨：北领地上涨26,100澳元至614,400澳元，西澳大利亚州上涨24,500澳元至1,123,700澳元，昆士兰州上涨15,800澳元至1,130,600澳元，塔斯马尼亚州上涨15,500澳元至733,200澳元，南澳大利亚州上涨13,300澳元至979,600澳元。八个行政区中有五个上涨，全国均价却仍然下跌——当占据价值绝大部分的两个市场与其余地区反向而行时，结果正是如此。

存量在增长，总值却在收缩

这里的算术值得停下来想一想。本季度澳大利亚新增住宅54,400套，每一套都带有价值，仅凭供给增加，总值就应当上升。结果却是下降，这意味着价格效应不仅抵消了新增供给，还有余。统计局金融统计主管Mish Tan将此归因于房价走低，与近期住房市场条件趋于松动一致。与2025年第二季度相比，住宅总值仍高出8.5%。

海外买家真正面对的是什么

Glopra 2026年9月7日快照的澳大利亚市场数据显示，均价为每平方米6,500美元，毛租金收益率4.69%，房价收入比8.2，交易成本7.3%，非居民租金税为30%的单一税率。泡沫风险为61，处于偏高区间。收益率与房价收入比在此指向相反：按国际标准衡量，租金覆盖偏薄，因此投资逻辑历来依赖资本增值——而这正是本季度被打断的部分。

准入与价格同样重要。自2025年4月1日起，外国人（包括临时居民和外资企业）被禁止购买二手住宅，仅有有限例外，该措施为临时性安排。因此对非居民投资者而言，实际可进入的市场是新建住宅，而非本次统计主要覆盖的存量住宅。

关于参考期的一点说明：我们澳大利亚数据行中保存的年度价格变动锚定于2026年第一季度，而本次发布覆盖第二季度。参考季度不同，并非相互矛盾的读数。

按指标本义来解读

Total Value of Dwellings 是存量指标，不是成交价格指数。它将价格变动与新增供给混合在一起，回答的是全国住宅合计值多少钱，而不是某一套住宅今天卖多少钱。若要更干净地判断价格方向，应关注统计局的住宅价格指数。而在近四年上涨之后出现一个下跌季度，是数据中的转折，尚不构成趋势。

Sources: ABS https://www.abs.gov.au/statistics/economy/price-indexes-and-inflation/total-value-dwellings/latest-release; Australian Government Foreign Investment Review Board https://foreigninvestment.gov.au/news-and-reports/news/changes-foreign-purchases-established-dwellings

Market data: Australia