澳大利亚 6 月季度新增房贷中，投资者占比达 35.6%

澳大利亚银行业监管机构数据显示，2026 年 6 月季度投资性贷款占新增房贷的 35.6%，同比上升 1.48 个百分点，高成数贷款占比则下降。

根据澳大利亚审慎监管局 2026 年 9 月 17 日发布的房地产敞口统计，在截至 2026 年 6 月的季度中，投资者占澳大利亚新增房贷的 35.6%，比 2025 年同季度上升 1.48 个百分点；自住购房者占 61.9%，下降 1.72 个百分点。单看一个季度，这个位移很小；一旦累积就很大，因为今天的新增流量最终会变成明天的存量。

新增流量已经比存量走得更远

6 月底，住房定期贷款余额合计 25,585 亿澳元，较一年前的 23,918 亿澳元增长 7.0%。在这本账里，自住贷款占 66.7%，同比下降 0.8 个百分点；投资贷款占 31.2%，上升 0.72 个百分点。

把两个口径并排放，方向就清楚了。投资者持有现有贷款余额的 31.2%，却在签下新增贷款的 35.6%。存量份额与流量份额之间这 4.4 个百分点的落差，正是澳大利亚房贷债务结构发生变化的机制；只要落差不闭合，变化就会继续。

本季度实际发放的新贷款为 2,005 亿澳元，较一年前的 1,876 亿澳元增长 6.8%。这略慢于余额 7.0% 的增速，属于不寻常的组合，值得在下一个季度继续观察，而不是在本季度过度解读。

这一位移伴随的是更低而非更高的杠杆

对投资者占比上升，最直观的担忧是它伴随更薄的首付和更紧绷的借款人。本季度的数字并不支持这一点。

贷款价值比在 80% 及以上的贷款占新增放款的 29.7%，同比下降 0.72 个百分点。债务收入比在 6 倍及以上的贷款占 5.6%，上升 0.1 个百分点，基本持平。澳大利亚的银行在把更大比例投向投资者的同时，签下的高成数、高收入倍数贷款反而比十二个月前略少。

这种组合并不常见。它说明结构变化来自借款人身份的变化，而不是放贷标准的放松。

澳大利亚投资者实际买到的是什么

按 2026 年 9 月 13 日的数据快照，我们为澳大利亚全国市场记录的价格是每套 471,613 美元，月租金为每套 1,921 美元。两者来自同一套全国公寓挂牌数据序列，因此这一对数据能得出精确的比值：毛租金回报率 4.89%，在 30% 的租金收入实际税率之后降至 3.42%，属于我们覆盖范围中税负最重的一档。

这正是应该与监管数据并排看的数字。以今天的价位进场的投资者，买到的是大约三个半百分点的税后收益率，其余的回报必须来自资产升值，而过去十二个月升值并不缺：房价以澳元计上涨 10.8%，以美元计上涨 22.4%，因为同期澳元对美元升值 10.5%。十年之间，市场以本币计上涨 65.7%，以美元计上涨 56.1%。我们给澳大利亚的泡沫评分是 61，处于偏高区间，全部交易成本为 7.3%。

这笔账的取舍不是一个数据页面能替人决定的。3.42% 的税后收益率在升值停滞时留下的缓冲很薄，而澳大利亚的住宅价值今年已经出现过月度下跌。

我们这一侧的一个限制值得直说。我们完全不为澳大利亚发布每平方米价格，因为没有任何机构针对现有住房存量发布该数据，而所有可得的平均面积都只描述新建住宅，这些住宅明显大于存量平均水平。用新建住宅的面积去推算每平方米价格，会大幅低估真实水平。上面的回报率不受影响，因为价格和租金都按套计，面积根本不进入这个比值。

外国买家还应注意该行记录的产权规则：购买仅限新建住宅，现房在一项自 2025 年至 2027 年施行的措施下对其关闭。

Sources: Australian Prudential Regulation Authority, Quarterly Authorised Deposit-taking Institution Property Exposures, June 2026 highlights, 17 September 2026 https://www.apra.gov.au/quarterly-authorised-deposit-taking-institution-property-exposure-statistics-june-2026-highlights

Market data: Australia