投资者税制调整后，澳洲四大银行房贷申请量最多下降20%

Westpac 报告房贷申请量下降20%，Commonwealth Bank 与 NAB 各降15%；澳洲央行8月13日表示，房价下跌已呈现全面化趋势。

自5月12日联邦预算案削减房地产投资者的负扣税与资本利得税优惠以来，澳大利亚四大放贷机构均报告房贷申请量出现两位数下滑；这四家机构合计发放全国十笔房贷中的七笔以上。Westpac 报告截至6月30日的季度下降20%。Commonwealth Bank 报告下降15%，NAB 在6月季度较上一季度下降15%，ANZ 则在5月15日至7月31日期间申请金额下降12%，其中不含其5%首付计划相关业务。

央行确认了这一转向

8月13日，澳洲央行助理行长克里斯托弗·肯特对听众表示，"悉尼和墨尔本的房价已经下跌，且跌势正日益全面化"——这是迄今最明确的官方表态，承认降温已经越出两大首府城市。在这篇题为《货币政策的限制性立场》的演讲中，肯特还指出，按期应付的房贷还款额"已经上升，占家庭可支配收入的比重目前接近2024年的峰值"，住房信贷增长已开始放缓，新增放贷出现明显下降，拍卖成交率也已跌破历史均值。他把部分疲弱直接归因于政策：预算案的税制调整"似乎通过降低投资者持有住房的税后回报，压低了二手住房市场的需求"。

放贷机构的预期

ANZ 的住房市场更新报告模拟的峰谷跌幅，在悉尼最高可达14.5%，在各首府城市合计为10.6%，并预计2027年下半年出现复苏——这一复苏假设澳洲央行下调现金利率50个基点，因此该预测取决于一个央行尚未释放信号的宽松周期。供给端与需求收缩同向而行：据 Domain 统计，各首府城市的挂牌量已攀升至七年高位，这意味着争夺不断缩小的申请人群体的房源存量同时在增加。

反向的力量

并非所有变量都指向同一方向。预算案的调整专门作用于投资者，压低了二手住宅的税后回报；自住购房者的需求走的是另一条通道，主要由借贷成本和收入决定。肯特把这轮下行同时解释为对2026年早些时候三次上调现金利率的预期内反应，以及一段较长时间的显著房价上涨之后的调整，而现金利率目前处于中性利率各项中枢估计区间的上沿附近。

从数字看市场所处的位置

Glopra 市场数据显示，截至7月23日的数据快照，澳大利亚平均房价为每平方米6,500美元，毛租金收益率为4.69%——在其追踪的70个市场中属于价格最高、收益率最低之列，这一组合意味着一旦资本价值转而不利于业主，可供缓冲的收入空间很小。61分（满分100分）的泡沫风险评分位于偏高区间的下缘，反映的是相对于澳大利亚自身历史的估值拉伸，而非对未来十二个月的判断。毛收益率不含标准化非居民情形下适用的30%实际租金税率。

Sources: Reserve Bank of Australia, speech by Christopher Kent, 13 Aug 2026 https://www.rba.gov.au/speeches/2026/sp-ag-2026-08-13.html; Savings.com.au (big four bank disclosures), 13 Aug 2026 https://www.savings.com.au/news/big-4-banks-reveal-mortgage-collapse

Market data: Australia