曼谷二季度公寓销售增长19.5%，低层住宅销售下降11.4%

2026年第二季度，曼谷大都会区公寓销售同比增长19.5%，低层住宅下降11.4%；未售库存同比减少10.2%至202,414套，整体去化周期约52个月。

2026年第二季度，曼谷及周边五府的公寓销售同比增长19.5%，而低层住宅与联排别墅的销售下降11.4%。该区域的未售库存降至202,414套，比一年前减少10.2%。泰国国有住房银行旗下的房地产信息研究机构于2026年9月22日发布了这份季度图景。

一个市场里的两个市场

整体而言，新增销售的套数增长2.6%，金额增长8.6%，也就是说平均每笔成交的金额高于一年前。真正重要的是这个平均值之下的分化。公寓每月消化可售库存的2.4%，低层住宅只有1.4%。按此速度，公寓过剩库存约需39个月消化完毕，低层住宅约需67个月。全区平均为每月1.8%，即约52个月。

52个月相当于四年多的库存量。从规模上看，该区域当季在售214,083套，价值13,567.88亿泰铢，占全国市场价值20,225.07亿泰铢的67.1%。这并非泰国市场的边缘角落，而是其中的大部分。

供应下降，是因为开发商停止了新盘入市

未售库存下降10.2%并非来自购房热潮。新项目开盘套数下降15.6%，新开盘项目的货值下跌51.9%，也就是说储备货值在一年内缩水逾半。跌幅最大的是联排别墅，为28.6%。

在一个低速市场中，过剩库存正是这样被消化的：不是靠卖得更快，而是靠建得更少。这比另一种情形更健康，但也意味着39个月和67个月这两个数字的改善，与需求关系不大。

这对外国买家意味着什么

泰国是少数几个允许外国人完整持有公寓产权的亚洲市场之一，前提是单栋建筑的外资持有比例不超过49%；土地仍不对外国人开放。在曼谷，一居室公寓目前的挂牌中位价约为125,600美元，中位挂牌租金约为每月760美元。据此计算，毛租金收益率约为7.3%，计入租金收入的实际税负后约为7.0%，明显高于多数欧洲和东亚首都城市。

与之对冲的是那条长队。39个月的公寓过剩库存是字面意义上的买方市场：折扣藏在谈判里，而不在挂牌价上，并且会在数年而非数月的尺度上压制转售定价能力。按同一机构的全国记录，2026年上半年一套普通住宅的成交价约为77,500美元，可见曼谷公寓板块高出泰国平均水平多少。

下个季度值得关注的数字不是销售增速，而是新开盘货值。若它维持在去年水平的一半上下，过剩库存会自行继续减少；若开发商回归，52个月的时钟就会重新开始计时。

Sources: Real Estate Information Center (REIC), Government Housing Bank of Thailand, press release No. 292 on the Bangkok and vicinity housing market in the second quarter of 2026, 22 September 2026 https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/292

Market data: Thailand · Phuket · Chiang Mai · Pattaya