巴西8月挂牌价上涨0.53%，年度涨幅放缓至5.49%

FipeZAP指数2026年8月环比上涨0.53%，同比上涨5.49%，56个城市平均挂牌价升至每平方米9,954雷亚尔。

巴西住宅挂牌价在2026年8月上涨0.53%，高于7月的0.46%，FipeZAP指数覆盖的56个城市平均价格达到每平方米9,954雷亚尔。过去十二个月的涨幅放缓至5.49%，其中3.44%是今年1月以来累积的。样本中22个州首府里有十八个当月价格上涨。

罕见的一个月：涨价跑赢通缩

对一个房价指数来说，8月的背景很不寻常——消费者价格在下跌。IPCA-15预览值下跌0.40%，批发端的IGP-M下跌0.22%。因此0.53%的名义涨幅在四周内带来了接近一个百分点的实际升值，正是这种月份会美化年度数字，而底层需求其实毫无变化。放到2026年全年来看，年初至今3.44%的涨幅仍高于消费者通胀，但差距远比单月对比显示的要窄。

北部与东北部正在领跑

十二个月的排名与传统的圣保罗—里约轴线关系不大。马瑙斯以11.42%领先，其后是萨尔瓦多的10.84%和维多利亚的10.16%，三者均约为全国速度的两倍。维多利亚同样以1.31%位居月度榜首，领先巴西利亚的1.28%和阿拉卡茹的1.07%。

两个最大的市场反而落后。圣保罗仍是样本中最贵的城市，每平方米12,143雷亚尔，当月仅上涨0.37%，全年上涨3.63%。里约热内卢每平方米11,216雷亚尔，两项指标均更好：0.77%和5.12%。月度榜尾是库里蒂巴的-0.25%，以及大坎普和贝伦，二者均为-0.19%——提醒人们，即便在标题数字为正的月份，仍有四个首府价格下跌。

换算成美元是什么样

Glopra在2026年9月7日的巴西快照显示，全国均价为每平方米1,892美元，毛租金收益率5.71%。我们存储的十二个月价格变动5.46%来自FipeZAP的7月数值，因此8月的5.49%属于小幅更新，而非转折。

美元口径讲的是另一个故事。以美元计，巴西房价十二个月上涨12.6%，因为同期雷亚尔对美元升值近百分之七。换句话说，对外国买家而言，收益更多来自汇率而非市场本身。与之抗衡的是可负担性：我们计算的巴西房价收入比为15.2，在我们跟踪的70个市场中位居前列；而49分（满分100）的泡沫风险评分处于中等区间。交易成本约占购房价格的10.5%，非居民取得的租金收入按15%的固定预提税征收。

Sources: FipeZAP https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/fipezap-202608-residencial-venda.pdf

Market data: Brazil