巴西挂牌租金12个月上涨9.28%，涨幅超过通胀两倍

FipeZAP 2026年7月住宅租金指数环比上涨0.70%、同比上涨9.28%，而同期IPCA通胀率仅为4.44%；全国平均挂牌租金为每平方米54.17雷亚尔，今年以来累计上涨5.97%。

根据FipeZAP于8月14日发布的住宅租金指数，巴西房东在2026年7月将挂牌租金上调0.70%，过去十二个月累计上调9.28%。同期消费者通胀按IPCA口径为4.44%，按IGP-M口径为2.76%——后者正是巴西租赁合同中历来写入的调价基准。也就是说，租金上涨的速度约为整体物价的两倍，是传统租金调整基准的三倍有余。今年前七个月的累计涨幅为5.97%，同期IPCA为3.44%。

小户型撑起市场

7月全国平均挂牌租金为每平方米54.17雷亚尔。这一均值掩盖了不同户型之间的巨大差距，而差距的方向有利于小户型：一居室的挂牌价达到每平方米72.08雷亚尔，比全国均值高出三分之一，且随着户型面积扩大，差距逐步收窄。涨幅数据也呈现同样的格局——两居室以6.90%领跑今年以来的涨幅，而四居室及以上仅录得2.66%。巴西租赁市场的需求集中在紧凑型城市住宅上，其每平方米溢价也因此进一步扩大。

各州首府排名

在受访的各州首府中，圣保罗仍以每平方米65.18雷亚尔位居最贵，累西腓以64.11雷亚尔出人意料地紧随其后，里约热内卢为60.80雷亚尔。最便宜的是坎波格兰德，为31.55雷亚尔，不到圣保罗水平的一半。今年涨势最猛的并非最大的市场：阿拉卡茹以年内16.12%居首，其后依次是坎波格兰德11.95%、马瑙斯11.04%和福塔莱萨10.98%。巴西北部与东北部的租赁周期明显领先于东南部。

两个收益率数字，两种不同口径

FipeZAP测算7月全国毛租金收益率为年化6.14%，一居室升至6.78%，四居室及以上则降至4.84%。累西腓以8.47%位居各州首府之首。Glopra自有的市场数据显示，截至7月23日的数据快照，巴西毛租金收益率为5.71%，平均价格为每平方米1,892美元。6.14%与5.71%之间的差距源于口径而非分歧：FipeZAP的数字取自受访各州首府的挂牌租金与挂牌价格，而Glopra序列覆盖范围更广，纳入了首府之外收益率较低的存量房。

地平线上的风险

租金涨幅超过通胀两倍以上，首先挤压的是租客，其次才是业主的收益；历史经验表明，如此宽的差距往往会自我收敛——要么工资追上来，要么续租率走弱。Glopra数据中巴西的泡沫风险评分为49分（满分100分），处于中等区间，过去一年以本币计的资本价值上涨5.59%，慢于租金。这种组合——租金跑赢价格——推高的是收益率而非估值风险，在租赁市场收紧的两种方式中属于较为温和的一种。此处引用的毛收益率不含标准化非居民情形下适用的15%实际租金税率。

Sources: FipeZAP via InfoMoney https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/aluguel-sobe-quase-6-ate-julho-e-continua-bem-acima-da-inflacao-mostra-fipezap/; FipeZAP index reports https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/

Market data: Brazil