布宜诺斯艾利斯公寓挂牌价7月止步于每平方米2,471美元

Zonaprop 2026年7月数据显示，布宜诺斯艾利斯公寓挂牌均价为每平方米2,471美元，环比涨0.1%，同比涨1.3%，仍比峰值低11.7%。

根据Zonaprop于8月11日公布的数据，2026年7月布宜诺斯艾利斯市公寓挂牌价平均为每平方米2,471美元。环比变动为0.1%，年初至今为0.9%，十二个月为1.3%。而该市场仍比历史峰值低11.7%——按当前速度，填平这一缺口大约需要九年。

首都的独栋住宅从另一个起点讲述了同样的故事：7月上涨0.1%，十二个月上涨0.8%。

涨幅集中于少数外围街区

全市约60%的街区在十二个月内录得上涨，而领涨者几乎全部位于传统高端走廊之外。萨韦德拉上涨8.53%，至每平方米2,894美元，为全市最强。帕尔克阿韦利亚内达上涨7.61%，至1,683美元；阿格罗诺米亚上涨6.47%，至2,242美元；比利亚雷亚尔上涨6.44%，至2,003美元；比利亚里亚丘埃洛上涨4.79%，至1,700美元。

它们的共同点是基数低。这些街区原本都不贵，百分比涨幅反映的是买家还能在哪里成交的转移，而非全面重估。

市中心仍在后退

孔斯蒂图西翁下跌6.61%，至每平方米1,832美元；圣尼古拉斯下跌5.34%，至1,791美元——两者都是中心城区，也都低于全市均价。比利亚赫内拉尔米特雷下跌2.68%，至1,956美元；比利亚卢罗下跌1.92%，至2,134美元；卢加诺下跌1.65%，至1,053美元，是全市报价最低的市场。

值得记住的细节是，最弱的恰恰是中心城区。在多数复苏中的市场，核心区往往领先。布宜诺斯艾利斯反其道而行，这更符合由可负担性驱动的替代，而非需求回暖。

与全国图景对照

Glopra的阿根廷数据行（截至2026年7月23日快照）显示，全国均价为每平方米1,750美元，毛租金收益率为5.46%，十二个月价格涨幅为1.6%——与Zonaprop给出的首都1.3%相吻合。由于两组序列衡量的对象不同，这是一项有用的交叉验证。Zonaprop公布的是布宜诺斯艾利斯市的挂牌价；我们的数据行则是基于成交与派生输入的全国均值。首都相对全国带有预期中的溢价。

我们对阿根廷的泡沫风险评分为54分（满分100分），处于中等区间。值得注意的是它所反映的内容：在以美元计价的房价停滞多年、且较峰值仍低11.7%之后，阿根廷房产相对自身历史并未被拉伸。这个国家的难题从来不是估值。在我们标准化的非居民情形下，租金收入适用21%的实际税率，这会把5.46%的毛收益率压到约4.3%的净值——而这还没有计入管理成本、空置，以及把租金汇出国境这一现实问题。

Sources: La Nacion (Zonaprop data) https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/cuales-son-los-barrios-de-caba-que-mas-subieron-el-precio-de-las-propiedades-en-agosto-2026-nid11082026/

Market data: Argentina