克罗地亚7月获批住宅增加29%，但全年仍落后22%

2026年7月克罗地亚建筑许可涵盖1,537套住宅，同比增加29.2%，但1至7月累计仍比2025年同期低22.0%。

2026年7月，克罗地亚共签发972份建筑许可，比2025年7月增加1.6%，这些许可涵盖1,537套住宅，同比增加29.2%。七个月的图景方向完全相反：1月至7月获批住宅10,439套，比2025年同期减少22.0%。克罗地亚统计局于9月15日发布该报告。

关于这些数字的读法需要说明一句。统计局以指数形式发布年度对比，将上年同月设为100，因此7月的住宅数显示为129.2，七个月的数字显示为78.0。上文的百分比即是这两个指数相对于基期的读数。

不是许可变多，而是每份许可里的住宅变多

本月的关键在于1.6%与29.2%之间的差距。许可数量几乎没有变化，而其中包含的住宅数量却增加了将近三分之一。也就是说，7月的许可对应的是规模更大的项目，而不是数量更多的项目。

没有变化的是住宅面积。7月的1,537套住宅平均有效使用面积为95.6平方米，合计147,005平方米。1月至7月，10,439套住宅覆盖993,313平方米，平均95.2平方米。七个月里只差半平方米。7月发生变化的是项目规模，不是产品本身。

这972份许可里有什么

在签发的许可中，848份用于建筑物，124份用于土木工程，因此建筑物占本月的87.2%。新建占许可的80.3%，改建占19.7%。计划工程总价值为7.857亿欧元。

一个月填不上七个月的缺口

这笔账值得算一算。按1月至7月的节奏，克罗地亚每月批出约1,491套住宅；按我们自己依据同一指数的推算，去年的节奏大约为1,913套。7月的1,537套高于今年的平均节奏，但仍低于去年的平均水平。在这样的基数上，单月29.2%的增长只能弥补22%年度缺口中的一小部分。

比算术更重要的是时滞。2026年7月签发的许可，对应的是2028年或更晚才进入市场的住宅。因此这七个月的缺口谈的是十年末的克罗地亚供给，而不是今天的供给。

与我们自己的克罗地亚数据对照

我们的克罗地亚数据行采集于2026年9月7日，可信度评为高，记录的全国中位数为每平方米3,150美元。这是交易数据，来自主管部门与萨格勒布经济研究所整理的登记买卖记录，而非挂牌价。毛租金收益率为4.21%，净收益率为3.86%，即扣除租金收入8.4%的实际税负之后；该税负由30%的定额费用扣除与12%的最终税率相乘而来，对居民与非居民一视同仁。交易成本为7.5%，是我们欧洲覆盖范围中最低的几个之一。房价按本币计算同比上涨14.3%，按美元计算上涨14.1%，十年间上涨143.5%。Bubble Risk为70分，处于偏高区间，房价收入比为12.8。欧盟买家不受限制；非欧盟买家需要对等待遇并取得许可。

于是这一张力可以写进一行：年度房价上涨14.3%，而七个月的获批住宅数量下降22%。许可领先于供给，价格滞后于需求，二者并不矛盾，而是从相反的两端描述同一种紧张。以上内容均不构成购买或开发的建议。

Sources: Croatian Bureau of Statistics, Building Permits Issued July 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/en/121020; Croatian Bureau of Statistics, construction statistics https://podaci.dzs.hr/en/statistics/construction/building-permits/

Market data: Croatia