克罗地亚 2025 年竣工新住宅 18,338 套，套均面积缩至 90.4 平方米

克罗地亚 2025 年竣工新住宅 18,338 套，同比增长 10.1%，但套均面积减少 4.6 平方米，竣工建筑总面积下降 3.2%。

克罗地亚统计局 2026 年 9 月 25 日发布的数据显示，该国 2025 年全年竣工新住宅 18,338 套，比上一年的 16,654 套增长 10.1%。套数增加，面积却没有：所有竣工建筑的总面积下降 3.2% 至 3,293,970 平方米，套均新住宅面积为 90.4 平方米，2024 年则为 95.0 平方米。

其中绝大部分属于真正的新建工程。在竣工住宅中，95.2% 为新建，4.1% 来自既有建筑的扩建或加建，0.7% 来自非住宅空间改建。全年共竣工建筑 7,484 栋，其中 85.3% 为住宅建筑。

谁在建房，住宅为何越来越小

套均面积的收缩在不同建设主体之间并不均衡。去年由自然人建造的住宅平均面积为 109.2 平方米；由其他法人建造的住宅——这一类别涵盖商业开发商——平均仅 70.2 平方米。两类主体的体量如今已相当接近：自然人竣工 9,403 套，其他法人竣工 8,816 套。开发商每增加一套公寓，都会把全国均值往下拉，这正是套数增长 10.1% 却伴随套均面积减少 4.6 平方米的原因。

公共部门在整个 2025 年仅竣工 119 套住宅，约相当于每 154 套新房中的一套。克罗地亚的新房供应，在四舍五入的误差范围内，完全来自私人部门。

萨格勒布领先，成交量却在亚得里亚海各县

萨格勒布市竣工 3,736 套住宅，高于任何一个县。其后是三个亚得里亚海沿岸县：扎达尔县 2,829 套，斯普利特-达尔马提亚县 2,532 套，伊斯特拉县 2,149 套。这四个地区合计 11,246 套，占全国 18,338 套的大部分。萨格勒布县新增 1,581 套，奥西耶克-巴拉尼亚县 1,000 套，滨海-山区县 768 套。

新建住宅偏小、偏城市化。两居室是最大的一类，共 5,931 套，其次是三居室 5,644 套和四居室 3,562 套；一居室为 1,458 套。18,338 套住宅中只有 5,933 套位于配备电梯的建筑内，仅 12,212 套配有集中供暖。登记为度假住宅的只有 74 套，其余 18,264 套登记为常住住宅——考虑到沿海地区的建设规模，这一比例相当低。

建设数据与价格数据讲述的是两个故事

竣工量上升并未给价格降温。我们自己的克罗地亚市场快照截至 2026 年 9 月 22 日，显示全国平均挂牌价为每平方米 4,549.9 美元，平均挂牌租金为每平方米每月 17.75 美元，两者均来自一家克罗地亚房产门户网站 2026 年 8 月的自有指数。同一快照显示挂牌价同比上涨 14.3%，泡沫风险评分为 70，落在偏高区间。全程交易成本约为成交价的 7.5%，租金收入的有效税率为 8.4%。

这两组数字衡量的是不同的东西，不应直接相互对照。统计局统计的是 2025 日历年度内实际竣工的住宅，这是一个回溯性的供应指标，反映的是两三年前核发的许可。而价格是 2026 年 8 月在售房源的挂牌价。供应增长 10.1%、挂牌价上涨 14.3% 的一年并不矛盾：当需求跑在一条需要数年才能作出反应的建设链条前面时，市场就是这个样子。

该发布本身不含价格数据，住宅价格由统计局在另一项统计中公布，因此价格图景并未因此改写。它真正确立的，是已到位供应的形态：套数更多、面积更小、几乎完全由私人部门建造，并集中在首都和沿海地区。

Sources: Croatian Bureau of Statistics (DZS), Completed Buildings and Dwellings 2025, First Release GRAD-2026-2-1, Zagreb, 25 September 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/en/120990; Croatian Bureau of Statistics (DZS), Zavrsene zgrade i stanovi u 2025., 25 September 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/hr/120989

Market data: Croatia