塞浦路斯向开发商开放45%容积率奖励，53份申请覆盖3,300套住宅

塞浦路斯以最高45%的额外容积率换取可负担住房。目前已收到53份申请，两年内合计覆盖超过3,300套住宅。

塞浦路斯正在用建筑面积而非现金来购买住房供给。根据内政部的"规划激励"与"建成出租"两项计划，开发商若承诺将项目的一部分用于可负担销售或可负担出租，即可在地块上获得最高45%的额外建筑容积率。据2026年8月22日一份关于该部计划的说明，目前已提交53份申请，合计覆盖超过3,300套住宅单元，预计在未来两年内建成。

3,300套中真正可负担的约为400套

管道规模的标题数字与可负担住房数字并不是一回事。其中约400套住宅将作为可负担住房推出，而使用容积率奖励的开发商已向可负担住房专项基金缴入1,750万欧元。这大致相当于每八套管道住宅中有一套可负担单元。这个比例对公共利益而言是否划算，取决于那额外的45%容积率中有多少本来也会获批——已公布的数字并未回答这个问题。

国家也在直接建房

在激励路径之外，塞浦路斯土地开发公司正在交付244套可负担销售住宅、192套可负担出租住宅，并在主要城市完成135块地块的分割。当前支出中有很大一部分集中在两个项目上：拨给利马索尔阿伊奥斯尼古拉奥斯的1,600万欧元，以及用于斯特罗沃洛斯54套单元的1,200万欧元。另有一项独立计划瞄准四个城市国有地块上的约500套住宅。

空置房源有补贴，小户型有新标准

"翻新—出租"计划提供20,000至40,000欧元的补贴，把空置房产重新推回租赁市场——这条供给路径既不需要新建，也不需要新增土地。另外两条线改变的不是能建多少，而是能建什么：学生住房获得新的灵活单元标准，允许在77平方米之内设置五居室单元；同时正在为旅游业和工业从业人员制定集体住宿规则。综合来看，这些措施在两年内于供给端与需求端合计投入接近2亿欧元。

这对外国买家改变了什么，又没有改变什么

这些计划并未触动在塞浦路斯购房的机制。非欧盟买家仍需部长会议批准，产权形式仍为永久业权，Glopra的模型将买入卖出的往返交易成本估算为价格的约11%。租金税负同样未变：Glopra数据中标准化的非居民情形实际税率为0%，因为20%的推定费用扣除使模型化收入低于22,000欧元的免税门槛——一旦毛租金年收入超过约27,500欧元，这一结果便不再成立。上述内容都不受容积率奖励影响。

真正改变的是新增供给的结构。若这3,300套单元按计划落地，未来两年塞浦路斯新增存量中将有相当一部分按可负担价格或建成出租的规格建造，而不是按主导外国买房决策的那种海岸投资型规格。在全国均价每平方米2,910美元、毛收益率4.88%的背景下，可负担端更多的租赁供给会对租金形成向下压力，而这恰恰是收益率最薄的那一段。这是对政策的描述，不是对政策的推荐——两年的交付时间表是内政部的估计，而非已经完成的记录。

Sources: Cyprus Property News (Ministry of Interior housing schemes), 22 Aug 2026 https://news.cyprus-property-buyers.com/2026/08/22/cyprus-housing-crisis-affordable-homes/id=00173014

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