平台住宿夜数大涨22.3%，塞浦路斯考虑地方性短租限制

塞浦路斯5月持牌短租房源为8,464套，而2025年平台预订夜数达764万。欧盟新规要求订房平台按月上报数据，监管终于有了自己的数字。

截至2026年5月6日，塞浦路斯登记在册的持牌自助式住宿单元为8,464套，约占2021年人口普查所记录的492,931套住房的1.7%。同一市场上，2025年全年住客通过Airbnb、Booking和Expedia共预订了764万个夜数，较2024年增长24.7%；2026年第一季度又新增100万个夜数，同比上升22.3%，增速在欧盟内排名第四。《Cyprus Property News》于9月1日梳理了这一局面。

登记缺口

两组数字只有在大量经营活动游离于登记体系之外时才能对得上，而审计署7月发布的报告正指向这一点。在线上抽查的二十条房源中，只有六条标注了与房产相符的有效牌照号；十条完全没有登记号；另有四条所示号码无效，或指向另一处房产。在法马古斯塔的另一份抽样中，有23条Airbnb与Booking房源在登记簿上完全找不到。

这首先是执法问题，其次才是政策问题。一套连二十条抽样中四分之三都无法核实的登记制度，无法支撑有针对性的限制措施——因为它根本说不清房源究竟集中在哪里。

欧盟新规带来什么改变

欧盟第2024/1028号条例自2026年5月20日起适用，设计初衷正是填补这一缺口。条例建立了统一的平台数据采集机制，要求房源标注登记号，规定开展随机核验，并强制平台按月共享入住、夜数与房源数量数据。塞浦路斯主管部门将首次掌握来自平台端的数字，可与自身登记簿相互印证，而不必再依赖人工抽样。

另一方面，欧盟委员会预计于2026年底推出的《可负担住房法案》（Affordable Housing Act）在起草时允许成员国划定"住房压力地区"，但不设欧盟层面的统一上限，也不全面禁止短租。其思路指向社区层面的精准干预，而非全国性禁令。

因果关系仍无定论

塞浦路斯尚无任何官方结论将短租认定为住房压力的首要成因。中央银行把价格波动主要归因于外国需求、本地需求与建筑成本。这决定了未来任何限制措施能拿出什么理由：可能的标准是地方性的、以证据为依据的，也就是说，市政当局须先拿出显示居民被挤出的社区数据，才能为设限提供正当性。

对投资者而言，务实的解读是：塞浦路斯正先行搭建计量体系。Glopra的塞浦路斯数据序列显示，全国均价为每平方米2,910美元，毛租金收益率4.88%，在基准情形下非居民租金收入的标准化实际税率为0%——正是这一组合让该岛对短租持有者颇具吸引力。泡沫风险为中等水平，100分中得41分。现有各项提案都不会改变税务状况；它们改变的是哪些房源可以合法经营，以及在什么地方经营。

Sources: Cyprus Property News (short-let rules and housing pressure), 1 Sep 2026 https://news.cyprus-property-buyers.com/2026/09/01/cyprus-short-let-rules-housing-pressure/id=00173126

Market data: Cyprus