多米尼加共和国房产税与购房成本：8.53%的租金回报最后剩下多少

多米尼加共和国毛租金回报率高达8.53%，位居Glopra覆盖市场前列；但非居民房东须按毛收入缴纳27%预扣税，不得扣除任何成本，往返交易成本另占7.1%。

多米尼加共和国的租金数字乍看非常亮眼。Glopra 2026年7月23日快照（v3方法论）显示，毛租金回报率为8.53%，位居Glopra所覆盖市场的前列。问题在于，一位并非该国税务居民的业主，最终能拿到其中的多少。

27%的预扣税会吃掉多少回报？

根据《税法典》第305条，支付租金的一方——租客、中介或托管公司——必须在款项汇出前扣缴第297条规定的27%。8.53%的27%等于2.30个百分点，剩下6.23%，而这还没有扣除每年的IPI房产税、保险、托管与维修费用。

6.23%放在国际比较中依然可观。只是它和宣传册上的那个数字并不是同一个。

为什么一分成本都不能扣除？

因为法律把毛收入直接视同净收入。第305条将这笔扣缴称为“pago único y definitivo”，即一次性的最终缴纳，并规定按毛额认定应税所得，且“sin admitir prueba en contrario”，不接受相反证据。这是一项不可推翻的推定，因此贷款利息、维修支出、中介佣金与折旧在计算中都不起作用。2026年通过的Ley 30-26并未改动这一点。

进场和退场一共要花多少钱？

同一份Glopra快照把往返交易成本定在购房价格的7.1%。其中最大的单项是3%的过户税，按DGII核定价值征收，而非按您谈定的价格；其余主要是公证、产权登记与律师尽职调查的费用。

对照8.53%的毛回报，7.1%相当于约十个月的租金，在房产产生任何收益之前就已经支出。

每平方米2,447美元贵不贵？

这是Glopra测得的首都圣多明各均价，可信度评级为高。与多数欧美首都相比，它显得便宜；对照本地收入则完全不同——房价收入比为13.8，意味着一个典型家庭需要接近十四年的全部收入才能买下一套普通住房。

以美元计价，快照前十二个月房价上涨8.9%。Glopra泡沫评分为32分（满分100），处于“中等”区间的下沿。

CONFOTUR值得关注吗？

位于旅游区且获得CONFOTUR认证的项目，可在一定期限内免缴过户税与IPI，从而把进场成本压到7.1%以下。免税资格附着于具体项目而非区域，因此请向开发商确认这栋楼是否持有有效的CONFOTUR决议、还剩多少年。CONFOTUR并不影响非居民租金收入的27%预扣税。

在测算收益之前，请先向会计师问清一件事：谁是您租金的扣缴义务人，他能否证明税款确实已经缴纳？

本文仅供参考，不构成法律、税务或投资建议。

资料来源

Dirección General de Impuestos Internos (DGII), dgii.gov.do

Código Tributario, Ley 11-92, 第297条与第305条

Ley 30-26 (2026)

Ley 158-01, CONFOTUR

Glopra 快照 2026-07-23，方法论 v3

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