二季度迪拜与阿布扎比公寓价格同步下跌3%

2026年二季度迪拜与阿布扎比公寓价格环比均下跌3%，迪拜当季交付11,650套住宅，年内还有56,600套待交付。

2026年二季度，迪拜公寓与别墅的销售价格环比下跌3%，阿布扎比公寓的跌幅与之持平。这一数据来自高力国际（Colliers）的阿联酋季度报告，《海湾时报》于8月27日作了报道。租金同步走软：迪拜公寓租金当季下跌4%，别墅租金下跌2%。在几乎所有阿联酋住宅指标连续上行四年之后，回报公式的两端如今同时松动。

交付节奏解释了大部分变化

仅二季度一季，迪拜就完成了11,650套住宅的交付——其中公寓9,200套、别墅2,450套——2026年余下时间还安排了56,600套的交付计划。这才是真正需要盯住的数字。如此体量的竣工集中落在半年之内，会先机械性地放松租赁市场，随后不久传导至买卖市场，而季度数据呈现的正是这一顺序。

迪拜租金跌得比价格更快（公寓为4%对3%），是供给主导型调整的典型早期特征，而非需求冲击。第一轮冲击由业主在收入端消化。

阿布扎比：年度繁荣中的季度回调

首都的数据必须同时放在两个时间维度上才说得通。阿布扎比公寓价格环比下跌3%，但仍比一年前高出19%；别墅环比回落1%，同比上涨10%。租金呈现同样的形状：公寓环比下跌2%、同比上涨7%，别墅环比下跌3%、同比上涨5%。

成交量约为7,200宗，较一季度减少8%，但比2025年同期高出83%——其中约84%为期房交易。这种期房集中度正是阿布扎比周期的结构性风险：它把销售前置到一条必须先交付、再被市场吸收的项目管线上。二季度仅交付2,200套住宅，年内还有约3,200套待交付，因此首都的供应过剩规模小于迪拜，但其远期承诺按比例更大。

北部酋长国同样降温

沙迦公寓租金下跌约4%，销售价格下跌3%；哈伊马角公寓价格下跌2%。2026年北部各酋长国预计共交付约7,450套——沙迦5,450套、哈伊马角1,400套、阿治曼600套。

对照Glopra自有市场档案

我们记录迪拜每平方米7,244美元，毛租金收益率5.53%；阿布扎比为4,826美元，收益率5.76%。我们存档的迪拜年度价格变动为0.1%——这正是7月数据轮次捕捉到的急剧减速——而阿布扎比仍显示为20.24%，与上述高力国际数据中的分化相吻合。

泡沫风险迪拜为81，处于我们的高风险区间；阿布扎比为78，属偏高。两项评分均在本季度下跌之前设定，反映的是估值水平而非走势方向。

阿联酋的结构性优势没有改变，且相当可观：在我们的标准化情形中租金收入免税，全部交易成本接近6.5%，位居我们追踪的所有市场最低之列。真正改变的是，市场如今正在交付它此前卖出的供应。那些按持续两位数升值来测算迪拜的买家，现在被要求改用5.5%的毛收益率来测算——这个数字站得住脚，但已是另一种投资。

Sources: Khaleej Times, reporting the Colliers Q2 2026 UAE report, 27 Aug 2026 https://www.khaleejtimes.com/business/uae-property-market-cools-in-q2-as-dubai-abu-dhabi-home-prices-and-rents-ease

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai