法国自有住房率在同一代人内部按收入急剧分化

法国官方研究梳理36年住房调查：最低收入十分位人群在40至50岁的自有住房率，从43%降至16%。

法国的自有住房率仍随年龄陡增：户主年龄15至24岁的家庭为5%，35至44岁升至54%，65至74岁达到73%。真正变了的，是同一年龄段内部的情况。在1970年代出生的家庭中，收入最高十分位有59%在30至40岁之间拥有自住房，最低十分位只有11%。到1980年代出生的世代，两端进一步拉开：64%对12%。这些数字出自法国生态转型部统计部门2026年9月25日发布的研究，依据1984年至2013年间进行的全国住房调查以及2020年调查，范围为法国本土。

最低收入十分位失去的最多

按同一年龄比较，底层的退坡最陡。在40至50岁、处于最低收入十分位的家庭中，自有住房率从1940年代出生者的43%降至1960年代出生者的24%，再降至1970年代出生者的16%。这是支撑整项研究的那一个数字。

世代效应在收入分布的上半部分同样存在，但温和得多。45至54岁时，1950年代世代有64%拥有自住房，1960年代世代为59%。成年更早阶段方向一致：25至34岁时，1960年至1979年出生的家庭有23%是业主，1950年至1959年出生的为29%。分布中段五到六个百分点的下滑，对应的是底层27个百分点的塌陷。

六十年间房价与房租脱钩

研究在这一分化背后放了一项长期对比。1960年至2020年，法国二手住宅价格上涨到67倍，房租上涨到19倍。对拿得出首付的家庭，这套算术在转移财富；对拿不出的家庭，它每年抬高入场价格，却不会把房租抬高同样的幅度。低收入难以攒下的是首付，而不是月供。

社会住房这条入口变窄

研究指出的第二条通道是社会租赁住房，过去它在购房前接住年轻家庭。1960年代出生的人中，有27%在25岁之前是社会住房租户。这一比例在1980年代出生者中降至15%，在1990年代出生者中降至11%。曾经衔接离开父母家与购房之间那些年的路径，在每一代人身上都更窄了一些。

法国市场今天的状况

Glopra 自有的法国数据行，快照日期为2026年9月22日，全国挂牌价为每平方米3,642美元，全国挂牌租金为每平方米每月16.23美元，两者来自同一家房源发布方、同一个月份，由此得出约5.3%的毛租金收益率。十二个月挂牌价走势以欧元计为+0.1%，剔除汇率变动后为−2.6%；五年上涨2%，十年上涨25.4%。我们的泡沫评分39将法国归入中等区间，交易成本占购买价格的9.1%，标准化的非居民租金收入实际税率为27.5%，区间为26.04%至37.86%，产权形式为完全所有权，对外国买家没有限制。

这两组数字回答的是不同问题，彼此并不矛盾。该部委研究衡量的是谁拥有住房，按出生世代和收入十分位、跨36年的调查追踪；我们的+0.1%是全国挂牌价的十二个月变动。价格持平的一年，并不会放松一道用了六十年才筑起的入场门槛。有两点限制需要明说：该研究仅覆盖法国本土，并且按生活水平的十分位而非四分位划分家庭。

Sources: Service des donnees et des etudes statistiques (SDES), Au fil des generations, les menages plus modestes sont de moins en moins proprietaires, collection Reperes, published 25 September 2026 https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/au-fil-des-generations-les-menages-plus-modestes-sont-de-moins-en-moins-proprietaires; SDES, full publication PDF, September 2026 https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/media/9754/download?inline

Market data: France