格鲁吉亚房地产市场：最低入场价与 7.42% 租金回报

格鲁吉亚是 Glopra 十五国样本中入场价最低的房地产市场：1925 美元/平方米，毛租金回报率 7.42%，交易成本仅 4.9%，但数据置信度为中等。

本文数字均来自 Glopra Market Data v3 自有快照，方法论 v3，数据日期 2026 年 7 月 23 日。在我们追踪的十五个国家中，格鲁吉亚同时位居价格榜末端与回报榜前端，这一组合并不常见，但附带一个关于数据质量的提醒。

第比利斯的房价到底是多少？

快照显示首都均价为每平方米 1925 美元。十五个市场中仅摩洛哥更便宜（1351 美元），土耳其略低于格鲁吉亚（1755 美元），葡萄牙则达 2659 美元。按均价计算，一套 60 平方米的第比利斯公寓约合 11.5 万美元。

均价掩盖了区域差距：瓦克与萨布尔塔洛高于全市中位水平，格尔达尼与伊萨尼低于该水平，黑海沿岸的巴统则跟随旅游旺季自成节奏。

同一份快照给出两个数字：十二个月内，以拉里计价上涨 3.0%，以美元计价上涨 6.1%。差额全部来自拉里对美元的汇率变动，您可以在 exchange-rates.org 上核对 GEL/USD 历史序列。

哪个数字与您相关，取决于收入货币：以美元或欧元赚钱并打算以同一货币出售，6.1% 才是您的实际情况；搬到第比利斯、以拉里为收入，3.0% 更贴近现实。

毛租金回报率为 7.42%，土耳其 7.32%、摩洛哥 7.31% 与之接近，葡萄牙仅 4.29%。同样一美元投入，第比利斯公寓产生的毛租金比里斯本高出约四分之三。

税负方面，符合格鲁吉亚简化税制条件的业主，租金收入税率为 5%；不符合条件的则适用最高 20% 的一般税率。此外，格鲁吉亚的总交易成本仅为房价的 4.9%，是整个样本中最低的，而西班牙为 15.3%、意大利为 14%。

Glopra 泡沫评分为 36 分（满分 100），属于「中等」区间，葡萄牙则为 84 分。更值得留意的是 12.1 的房价收入比：相对本地薪资，住房并不便宜；而当边际买家来自境外时，价格就取决于外部需求是否延续。

我们对格鲁吉亚数据的置信度评为中等：成交层面的披露不如欧盟市场充分，格鲁吉亚国家统计局与 Global Property Guide 在价格水平上也并不总是一致。

格鲁吉亚国家统计局（Geostat）第一季度住宅价格数据，经 Georgia Today 报道 — https://georgiatoday.ge/residential-real-estate-prices-rise-in-q1/

Global Property Guide，格鲁吉亚每平方米价格 — https://www.globalpropertyguide.com/asia/georgia/square-meter-prices

exchange-rates.org，GEL/USD 汇率历史 — https://www.exchange-rates.org/exchange-rate-history/gel-usd-2025-07-23

Glopra Market Data v3，2026-07-23 快照

Market data: Georgia