德国七个月批准 148,800 套住宅，7 月增幅却收窄至 1.9%

德国 7 月批准 22,500 套住宅，同比增长 1.9%；1 至 7 月累计 148,800 套，同比增长 12.9%。月度节奏几乎已经停滞。

德国在 2026 年 7 月批准了 22,500 套住宅，仅比去年同期增长 1.9%，增量为 400 套。1 至 7 月累计批准量达到 148,800 套，同比增长 12.9%，即 17,000 套。这两个增速之间的落差才是真正的新闻：以全年计，德国的审批复苏仍在延续，但月度节奏几乎已经停下。

7 月增量的四分之三来自既有建筑

在 7 月新增批准的 400 套住宅中，有 300 套来自对既有建筑的施工，该类别增长 7.0% 至 4,100 套。新建住宅楼中的批准量仅增长 0.8%，即 100 套，至 18,400 套。就单月而言，这种结构颇为惹眼：德国的审批数量几乎完全依靠改建、扩建和屋顶加层增长，而非新建。该新闻稿仅将 7 月与 2025 年 7 月对比，未公布任何与 6 月的比较，这一界限应当尊重，而不应擅自填补。

撑起全年的是多户住宅楼

1 至 7 月，Mehrfamilienhäuser 即多户住宅楼共获批 79,700 套住宅，增长 15.1%，即 10,500 套。仅此一类便贡献了 17,000 套总增量中的约 62%。独户住宅达到 27,900 套（增长 9.7%，即 2,500 套），既有建筑施工 24,900 套（增长 8.9%，即 2,000 套），含住宅的非住宅建筑 2,700 套（增长 25.0%，即 500 套）。按百分比计算增速最快的是双户住宅，达 25.0%，但那是增加 1,800 套后达到 8,900 套，与仅增加 500 套的非住宅类别增速相同。

审批涌入的，是一个价格并未移动的市场

Glopra 的德国数据行属于高可信度条目，将存量公寓定为每平方米 3,066 美元，挂牌租金为每平方米每月 10.40 美元，两者均来自 ImmoScout24 WohnBarometer 2026 年第二季度版。由此得出毛收益率 4.07%，扣除非居民租金收入 24.35% 的实际税负后为 3.08%。12.3% 的全程交易成本属于西欧最高之列。

更长的序列解释了为何审批回暖并不自动等于价格回暖。德国房价过去十二个月以欧元计上涨 1.4%，过去十年上涨 42.7%，但过去五年以欧元计下跌 0.8%，以美元计下跌 2.5%。我们的泡沫评分 51 将该市场留在温和区间。一份批准是两到三年后供给的承诺，而 148,800 份这样的承诺，将落入一个价格已五年未动的市场：这是供给信号，不是需求信号。

Sources: Statistisches Bundesamt (Destatis), Baugenehmigungen für Wohnungen im Juli 2026, Pressemitteilung Nr. 330, 18 September 2026 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/09/PD26_330_3111.html

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