德国住宅价格第二季度仅上涨0.6%，城乡走势明显分化

2026年第二季度德国住宅价格同比上涨0.6%。大城市公寓上涨2.0%，人口稠密乡村地区公寓下跌1.8%。

德国联邦统计局9月24日发布的公报显示，2026年第二季度德国住宅价格同比上涨0.6%，环比上涨0.3%。全国均值掩盖了一个正在分化的市场：七大都会区以外的大城市，公寓价格一年内上涨2.0%；而人口稠密的乡村地区，公寓价格下跌1.8%。

七大城市不再领涨

在柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫，公寓价格比一年前低0.4%，比上一季度低0.5%。同样这七座城市的独栋与双拼住宅同比上涨0.7%，环比却下跌0.6%。这样的组合描述的是这样一个市场：全年涨幅在早期就已形成，此后逐月被一点点吐回去。

涨势转移到了二线

本次公报中最强的同比表现来自七大都会区以外的大城市：公寓上涨2.0%，住宅上涨0.7%，两个细分市场的环比也均为正值，分别为0.5%和0.9%。全部统计中最大的环比变动出现在人口稠密的乡村地区，住宅上涨2.5%，该地区住宅的同比涨幅也是最高的，为1.0%。同一批地区的公寓却走向相反：同比下跌1.8%，环比下跌1.3%。在人口稀疏的乡村地区，两个细分市场的十二个月表现均为负值——公寓下跌0.6%，住宅下跌0.4%——但季度数据将二者明显拉开：公寓下跌1.4%，住宅上涨1.9%。

一次把复苏腰斩的修订

统计局还将2026年第一季度的同比涨幅下修0.2个百分点，从1.4%调整为1.2%。以修订后的数字衡量，同比增速在一个季度内减半，从1.2%降至0.6%。该指数以地方评估委员会实际登记的成交价格为基础编制，因此要在其所描述的季度结束约十二周后才发布，也因此可能与房产信息平台几天内就发布的挂牌价序列出现偏离。

表象之下的市场

德国二手公寓的全国平均挂牌价约为每平方米3066美元，挂牌租金约为每平方米每月10.40美元。由此得出的毛租金收益率接近4.07%；若按针对非居民租金收入的标准化有效税率24.35%计算，净收益率为3.08%。十年累计涨幅仍明显为正，达42.7%，但五年累计为负，下跌0.8%，市场略低于五年前的水平。购房附加成本属欧洲最高之列，约占成交价的12.3%——按0.6%的年涨幅计算，需要二十年才能收回。

Sources: Statistisches Bundesamt (Destatis), Preise fuer Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026, Pressemitteilung Nr. 336, 24 September 2026 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/09/PD26_336_61262.html; Statistisches Bundesamt (Destatis), Prices of residential property in the second quarter of 2026, English press release PE26_336_61262, 24 September 2026 https://www.destatis.de/EN/Press/2026/09/PE26_336_61262.html

Market data: Germany