德国住房附加费用上涨3.1%，公共事业欠费人口占比降至4.6%

Destatis 数据显示，2025年德国有4.6%的人口生活在拖欠公共事业账单的家庭中，而2026年8月住房附加费用同比上涨3.1%。

德国联邦统计局9月14日发布的数据显示，2025年约有380万人，即全国人口的4.6%，生活在拖欠公共事业公司账单的家庭中，低于2024年的5.0%。同一份发布还显示，2026年8月的住房附加费用比一年前高出3.1%，高于2.9%的整体消费者价格涨幅，而家庭能源价格则比2025年8月低0.7%。

欠费集中在租户，而不是业主

按居住形态的拆分是这份发布中最锋利的数字。在租房居住的人群中，有5.8%所在的家庭拖欠公共事业账单；在自住业主中，这一比例为3.3%。按人口占比计算，租户出现账单拖欠的可能性比业主高出约四分之三。对于核算德国租金收入而非德国资产价值的人来说，这一点很关键。

关于这个数字有两点方法说明。欠费数据来自欧盟收入与生活条件调查 EU-SILC，该调查自2020年起并入德国微观人口普查，其依据是家庭对自身是否处于拖欠状态的自我评估。因此这是一项自报指标，用于构成物质与社会剥夺的统计定义，而不是法律上已确认的未付账单登记。这样读来，从5.0%降到4.6%是真实的改善，但改善的是自报的财务压力，而不是催收统计。

推高附加费用的并不是能源价格

有意思的对比就藏在价格数据内部。2026年8月家庭能源比一年前便宜0.7%，住房附加费用却上涨了3.1%。可见推动力并非能源。附加账单中剩下的是非能源部分，也就是德国房东依据运营成本规则可以转嫁给租户的那一块：自来水与污水、垃圾清运、建筑保险、物业看管、电梯与绿化维护以及不动产税。整个涨幅都由这一块承担，甚至还多出一些。

对房东而言，这并不是一次中性的转嫁。租户的预算面对的是每月住房支出的总额；如果附加的那一半上涨3.1%，而整体物价上涨2.9%，那么留给基础租金上调的空间只会变窄，不会变宽。

这如何落到德国的投资回报上

Glopra 9月7日的德国数据带有我们最高的可信度等级，显示全国均价约为每平方米3,650美元，租金毛收益率为3.42%。按照我们为标准化非居民情形对租金收入建模的24.35%有效税率，净收益率降至2.59%，是我们欧洲覆盖范围内最薄的净收益率之一，而12.3%的全程交易成本相当沉重。房价以本币计同比上涨1.4%，以美元计上涨1.2%，我们的泡沫风险评分为51，落在中等区间。

入场成本12.3%、净收益率2.59%的市场，必须依靠租金增长和价格增长来做功。9月14日的发布说明，租户账单的成本一侧仍在以快于通胀的速度移动，而这恰恰挤压了两者中的第一项。德国对外国人完全产权持有完全开放，因此这里的门槛不是资格，而是算术。

Sources: Destatis https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/09/PD26_N063_63.html

Market data: Germany