德国第二季度住宅价格上涨1.9%，写字楼继续下跌

vdp指数显示，2026年第二季度德国住宅价格同比上涨1.9%，写字楼下跌1.2%，拖累整体指数转负。

据vdp于8月10日发布的指数，2026年第二季度德国住宅价格同比上涨1.9%，环比上涨0.3%。包含商业物业在内的全类别指数则是另一番景象：同比上涨1.3%，环比下跌0.1%，主要拖累来自写字楼，同比下跌1.2%，环比下跌1.5%。凡是引用"德国房价第二季度下跌"这一说法的人，引用的其实是一个已经一分为二的市场中的商业那一半。

vdp的数据序列由超过700家德国信贷机构提供的交易数据编制而成，因此成为该季度最早的可靠读数之一。联邦统计局要到9月才会发布自己的第二季度房价指数，目前尚无官方数据可供交叉验证。

公寓领先，独栋跟随

在住宅内部，产权公寓同比上涨2.6%，环比上涨0.5%，是表现最强的细分类别。独栋住宅同比上涨2.0%，环比上涨0.4%；作为投资标的的多户型住宅楼同比上涨1.6%，环比上涨0.3%。零售物业作为另一类商业资产，同比下跌0.2%，环比下跌0.7%，跌幅虽比写字楼温和，但仍是下跌。

这一格局与这样一个市场相符：2022至2023年调整之后启动的住宅复苏正以低个位数的速度缓慢推进，而非加速；与此同时，写字楼的重新定价尚未结束。

租金比价格跑得更快

多户型住宅的新签租金同比上涨3.2%，明显高于同一资产类别1.6%的价格涨幅。写字楼资本价值下跌，但写字楼租金仍上涨2.7%，零售租金上涨1.5%。

租金涨幅与价格涨幅之间的这一差距，正是为收益而买入德国住宅的人真正需要关注的数字。德国作为投资市场的问题从来不是风险，而是收益率。Glopra的数据显示，德国均价为每平方米3,650美元，毛租金收益率为3.42%，是我们覆盖范围内最薄的收益率之一；而非居民租金收入24.35%的实际税负会将其压低至约2.6%的净收益率。当租金以价格两倍的速度增长时，这一比率就会修复——缓慢，但方向正确。

我们对德国过去十二个月1.4%的价格趋势读数，略低于vdp的住宅数据，这在两个篮子和参考日期不同的指数之间是意料之中的。我们给德国的泡沫评分为51，处于中等区间。

Sources: vdpResearch, Q2 2026 property price index (10 Aug 2026) https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/; Presseportal / vdp https://www.presseportal.de/pm/29608/6330014

Market data: Germany