新增售房委托枯竭，意大利房价动能在二季度腰斩

意大利央行2026年二季度中介调查：房价差值由+12降至+7，新增售房委托跌至-26，租金预期升至+32。

据意大利央行8月12日发布的季度住房市场调查，2026年二季度报告住宅价格上涨的中介仅比报告下跌者多出7个百分点，一季度这一差距为12个点。放缓是局部而非全面的：西北部差值由+11崩至+1，而东北部维持在+13，中部在+11，南部及岛屿在+6。

卖方尚未在价格上投降

市场转向的常见信号，是要价与成交价之间的差距不断拉大。调查发现的并非如此。买卖双方议定的平均折让全国仍为7%，区间自东北部的5%到南部及岛屿的9%，平均销售周期维持在约五个月。这两项数据都接近该调查启动以来的最佳水平。价格之所以减速，是因为成交笔数减少，而不是因为业主在让价。

供给侧收缩快于需求

报告新增售房委托的中介差值为-26，而买方问询为-15。中介手中未售出委托的存量同样为-26。换言之，业主退出市场的态度比买家更为坚决——这恰恰解释了为何在成交量走软之际折让依然收窄。中介报告的成交量略低于2025年同期。

拖住市场的并不是信贷

按揭融资购房占成交的63%，较一季度的65%仅小幅回落，平均贷款价值比约为78%。只有约18%的中介机构将获取信贷列为成交障碍，接近该调查历史上的最低比例。这一次，意大利市场的约束不在信贷渠道。

加速的那一半是租金

预期租金上涨的中介差值全国达到+32，意大利央行指出，全国大部分地区租金增长加快，西北部是例外。短租如今已是54%的中介机构的重要业务，中部与南部这一比例升至65%。在销售量下降而租金上涨的市场里，测得的毛收益率会机械性地被推高，而底层资产本身并未改善。

价格水平究竟在哪里

Glopra针对意大利的最新数据（截至2026年7月23日）显示，全国均价为每平方米1,730美元，租金毛收益率为7.23%——这在西欧属于偏高水平，但更多反映的是米兰、罗马和北部工业带以外的意大利房产有多便宜，而非租金异常强劲。我们对意大利的泡沫风险评分为48分（满分100分），处于中等区间，是欧元区较为平静的读数之一。

中介自身对未来的看法则谨慎地不那么灰暗：两年展望差值由-22改善至-10，尽管对当季的预期仍为负值，约在-15。

Sources: Banca d'Italia https://www.bancaditalia.it/media/notizia/sondaggio-congiunturale-sul-mercato-delle-abitazioni-in-italia-2-trimestre-2026/; idealista.it https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2026/08/14/428940-immobiliare-2026-prezzi-in-frenata-e-compravendite-deboli-nel-secondo-trimestre

Market data: Italy