意大利第二季度房价同比上涨 4.0%，都灵涨 8.5%，米兰仅涨 2.4%

意大利统计局数据显示，2026 年第二季度房价同比上涨 4.0%。大城市中都灵以 8.5% 领跑，米兰以 2.4% 垫底。

根据意大利统计局 2026 年 9 月 17 日发布的初步估算，意大利住宅价格指数环比上涨 1.7%，同比上涨 4.0%，以 2025 年为 100 的基期计算，指数升至 104.2。这个总数背后有两个分项承担了大部分变动，而它们指向相反的方向。

新房跑在存量房前面

新建住宅价格环比上涨 2.7%，同比上涨 5.0%，指数水平为 104.5。存量住宅环比上涨 1.5%，同比上涨 3.7%，指数为 104.0。两者同比涨幅相差 1.3 个百分点，这个方向符合建筑成本的推演，而不是需求强劲时应有的方向。

按上半年推算，2026 年的年度平均涨幅目前为 3.8%。统计局与价格一并跟踪的成交量几乎没有变化，仅比 2025 年第二季度高出 0.1%。价格在动，支撑价格的成交数量没有动。

涨得快的地区并不是最富的地区

地区分布并不遵循人们熟悉的南北价格阶梯。中部地区同比涨幅最高，为 5.1%，其次是东北部 4.2% 和西北部 3.9%，南部及岛屿以 2.6% 排在最后。

这个排序值得注意，因为西北部包含米兰。米兰是意大利最贵的市场，也是 2021 年之后大部分周期里拉动全国指数的城市，如今却是四个地区中倒数第二慢的。

都灵、罗马、米兰

城市数据把这一点说得更清楚。过去一年都灵上涨 8.5%，罗马上涨 6.4%，米兰上涨 2.4%。米兰的涨速不到都灵的三分之一。

对此有一种顺理成章的解读，也有一种不那么令人舒服的解读。顺理成章的是补涨：价格较低的城市向上的空间更大。不那么舒服的是，米兰已经涨到边际买家不再跟进的水平，排在它后面的城市正在吸收原本流向米兰的需求。统计局的发布没有在两者之间做出判断，引用它的人也不应该替它判断。

我们自己的数字在哪里，为什么读起来更高

按 2026 年 9 月 13 日的数据快照，我们为意大利全国市场记录的价格是每平方米 2,354 美元，月租金为每平方米 16.92 美元。这一对数据得出 8.63% 的毛租金回报率，在 21% 的租金收入实际税率之后降至 6.82%。全部交易成本为 14%，属于我们覆盖范围中较高的一档；我们给意大利的泡沫评分是 48，处于中等区间。十年之间，该市场以欧元计上涨 18.8%，以美元计上涨 24.9%。

我们这一行显示本币计价的年度涨幅为 5.2%，而统计局为 4.0%，这一差异属于方法论差异，而不是相互矛盾。我们的价格和租金都来自全国挂牌价指数，统计局的指数则建立在登记成交之上。挂牌价先转向并且容易超调，成交价后确认且幅度更小。两条诚实的数列衡量的是同一笔交易的两个不同时点，本来就不会一致，有用的是知道自己读的是哪一条。

Sources: Istat, Prezzi delle abitazioni, II trimestre 2026, provisional estimate, 17 September 2026 https://www.istat.it/wp-content/uploads/2026/09/CS-abitazioni-Q22026.pdf

Market data: Italy