日本地价连续第五年上涨，东京和大阪以外涨幅收窄
日本2026年9月15日发布的都道府县地价调查显示连续第五年上涨：全用途平均1.5%，住宅用地1.0%，商业用地2.9%。
据日本国土交通省于2026年9月15日发布的都道府县地价调查，日本地价连续第五年上涨。全国全用途平均上涨1.5%，住宅用地上涨1.0%，商业用地上涨2.9%，调查覆盖21,466个基准点，估价基准日为2026年7月1日。
一条应当放在开头而非结尾的来源说明
国土交通省自己的公告说明了每一条序列的方向：全用途平均、住宅用地和商业用地均连续第五年上涨；商业用地涨幅扩大，另外两项与上年持平。但公告正文中没有任何一个百分比数字。本文所用数据来自时事通信社的报道以及另一家日本媒体，两者均与该次发布同日，并且在我们使用的每一个数字上一致。
我们把这一点明确写出来，而不是把它们当作国土交通省的原文呈现。这中间的差别，是读者可以核对的数字与读者只能选择相信的数字之间的差别。
支撑全国数字的是国土中很小的一部分
三大都市圈上涨4.4%，高于上年的4.3%。地方圈整体上涨0.4%，为连续第四年上涨。全国平均为1.5%。
因此，都市圈的涨速大约是全国其余地区的十一倍。当占比小而昂贵的那部分土地以4.4%变动、占比大而便宜的其余部分以0.4%变动时，算术给出的正是1.5%的全国平均值。标题上的是一个全国数字，而全国真正经历过它的人却很少。
势头在哪里转向
名古屋圈上涨1.9%，低于上年的2.1%。札幌、仙台、广岛、福冈这四个地方中心城市上涨4.1%，低于上年的5.3%，一年之内下降1.2个百分点。国土交通省的文字表述印证了这一形态：东京圈和大阪圈涨幅扩大，名古屋圈收窄，地方四市同样收窄。
于是标题写的是连续第五年上涨，而结构写的是东京和大阪在加速、几乎其他所有地方在减速。这两句话描述的是同一份发布。
这是估价调查，不是成交指数
有必要准确说明所测量的对象。该调查在日本国土利用规划的框架下，于固定基准日对固定基准点进行估价，记录的是估定的土地价值，而不是住宅价格。
在日本，这一差距异常之大。日本较旧房产的价值有很大一部分在于土地，而建筑物按照买方与贷方都熟知的时间表折旧。地价上涨与房价持平甚至下跌在当地并不矛盾，而是常态。
我们自己的日本数据行说了什么
我们的日本数据行采集于2026年9月7日，可信度评为中等，记录全国水平为每平方米2,950美元。该数值源自政府住宅金融机构对Flat 35贷款人的调查，以成交为基础，并由我们按细分市场加权；这一加权是我们自己的工作，因此该行评为中等而非高。毛租金收益率为4.34%，净收益率为4.05%，即扣除6.72%的实际税负之后，这是我们全部覆盖范围中最低的几个之一，原因是非居民在日本的租金收入按累进方式并享有基础扣除征税，而非按20.42%的预提税名义税率。交易成本为10.9%，Bubble Risk为67分，处于偏高区间，房价收入比为11.6。
有一组数字可以作结。十年间，日本住宅价格以日元计算上涨35.0%，以美元计算下跌1.9%。对以美元衡量的买家而言，地价连续第五年上涨，在十年里一无所得。以上内容均不构成购买或投资的建议。
Sources: MLIT https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00084.html; Jiji Press https://www.nippon.com/ja/news/yjj2026091500627/; Tokyo Hodo Shimbun https://tokyonewsmedia.com/archives/27985