马来西亚新住房政策：2035年前推出租赁法与「先建后售」

8月10日公布的马来西亚2026—2035年国家住房政策，将一百万套可负担住宅的目标与该国首部住宅租赁法并列推出。

马来西亚房屋及地方政府部长倪可敏8月10日在八打灵再也发布该国2026—2035年国家住房政策，提出到2035年建成一百万套可负担住宅的目标。不过对已经持有马来西亚房产的人来说，更具分量的是立法部分：该政策承诺重写规范住宅买卖、出租与管理的相关法律。整个框架涵盖六大重点领域、17项策略和59项行动计划。

触及现有业主的四项法律变动

政策明确将制定《住宅租赁法》。马来西亚目前没有专门规范住宅租赁的成文法框架，租赁纠纷因此只能依据一般合同法并交由民事法院处理。政策同时提出新的《房屋发展商法》、修订2013年《分层管理法》，并在买卖协议中引入购买选择权与日落条款机制。外资持有的马来西亚住宅绝大多数以分层地契形式持有，因此《分层管理法》的修订是直接影响面最广的一项。

分阶段推行「先建后售」

政策规划分阶段转向先建后售模式，买家在项目竣工时付款，而非在施工过程中分期支付。先建后售在马来西亚作为主流「先售后建」制度的自愿替代方案已存在多年，却始终未能取而代之；此次的变化在于，这一转型从可选项变成了政策方向。政策陈述的动因是该国长期存在的住宅项目延期、陷入困境与烂尾问题，文件将其与未售存量以及供需错配一并明确列出。

没有时间表的融资措施

在需求端，政策列出了先租后买方案、共有产权、固定利率房贷和住房信贷担保计划，另有以大数据将供应与人口需求相匹配、以公共交通为导向的开发、现代建造方法和绿色认证。发布材料中，这些措施均未附带实施日期。

政策所面对的市场

Glopra对马来西亚全国均价的记录约为每平方米1,050美元，由NAPIC公布的2026年第一季度住宅平均价格507,533林吉特除以估算的全国平均建筑面积得出。该数字标注为低置信度，因为马来西亚官方统计公布的是每套房价和一项指数，而非全国每平方米均价。毛租金收益率为5.27%，按NAPIC指数计算的年度价格涨幅为1.7%。最常让外国房东意外的是税负一项：马来西亚对非居民租金收入统一课征30%，使5.27%的毛收益率降至约3.7%的净水平。一部成文的租赁法不会改变税负，但会改变支撑这份收益的租约究竟有多强的可执行力。

Sources: New Straits Times (10 Aug 2026) https://www.nst.com.my/news/nation/2026/08/1508123/govt-targets-one-million-affordable-homes-2035; EdgeProp.my https://www.edgeprop.my/content/1917065/govt-launches-national-housing-policy-2026%E2%80%932035-targets-one-million-affordable-homes-2035

Market data: Malaysia