马来西亚维持2.75%政策利率，房价却几乎原地踏步

马来西亚国家银行9月3日将隔夜政策利率维持在2.75%，通胀率为1.8%，全国房价指数同比仅上涨1.7%。

马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）在9月3日的会议上将隔夜政策利率维持在2.75%，与经济学家的预期一致。2026年前七个月，整体通胀率平均为1.8%，核心通胀率为2.0%；同期经济在上半年增长5.7%，央行预计全年增速约为5%。对于一个全国房价指数十二个月仅上涨1.7%的住宅市场而言，这份声明中更值得玩味的并非利率决定本身，而是措辞。

被删掉的一个词

马来西亚国家银行在描述政策立场时删去了"appropriate"（适宜）一词，改称当前立场"consistent with the outlook of continued price stability and sustainable economic growth"，即与持续物价稳定和可持续经济增长的前景相一致。声明还表示，将"remain vigilant towards cost pressures and domestic demand conditions"，对成本压力与国内需求状况保持警惕。华侨银行全球市场研究部（OCBC Global Markets Research）将此解读为温和的鹰派倾向，目前预计利率将在2027年1月上调至3.00%。央行指出，工资压力仍受抑制，成本传导并不均衡——这正是当前利率水平暂时站得住脚的原因。

房价指数已经停止上涨

由国家产业资讯中心（NAPIC）发布的马来西亚官方房价指数显示，2026年第一季度同比上涨1.7%，但环比出现下滑，由134.5降至133.6。该数据仍标注为初步值；9月4日查阅NAPIC的发布档案时，尚未见到第二季度的公布。Glopra的数据显示，按成交口径计算，马来西亚全国均价为每平方米1,050美元，毛租金收益率为5.27%，泡沫风险评分为53，处于中等区间。低价格、中等收益率、平坦指数——这一组合在我们追踪的市场中并不常见，也不像是由利率驱动的调整。

真正上涨的那项成本

对外国买家而言，今年更具影响的变化并非货币政策。根据《2025年财政法》（Act 874第29(b)条），非公民的产权转让备忘录印花税自2026年1月1日起由统一的4%提高至统一的8%。这一法定变动已记入Glopra的马来西亚市场档案，条目中还注明，MM2H居留许可持有人在此项下同样按外国人处理。入场时多出四个百分点的不可回收成本，其分量大于政策利率一次25个基点的调整在一笔典型贷款一年利息中所增加的金额。仅凭标价将马来西亚与区域内其他市场作比较的买家，看到的是两个数字中较小的那一个。

接下来该关注什么

有三个时点将推动故事继续：NAPIC的2026年第二季度指数，预计在9月底或10月发布，它将显示第一季度的回落究竟是噪音还是转折；华侨银行点名的2027年1月央行会议；以及第一季度初步数据的任何修订。经济以约5%的速度扩张，房价指数却只移动1.7%，这是一种不寻常的搭配；真正决定下一份NAPIC报告读作停顿还是转折的，是这两个数字之间的落差，而不是其中任何一个的水平。

Sources: Bank Negara Malaysia, Monetary Policy Statement, 3 Sep 2026 https://www.bnm.gov.my/-/monetary-policy-statement-03092026; BusinessToday Malaysia, 3 Sep 2026 https://www.businesstoday.com.my/2026/09/03/bnm-on-hold-but-changes-in-tone-ocbc-sees-opr-raised-to-3-in-january/

Market data: Malaysia